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关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的的解答

来源:十堰房产门户-车城房产网
日期:2009-09-13
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  一、租赁合同的效力


  1、问:出租人就同一租赁物同时与两个或两个以上的人订立租赁合同的,这些租赁合同的效力如何认定?


  答:出租人就同一租赁物同时与不同承租人签订租赁合同的,租赁合同均为有效,承租人均可以依据租赁合同向出租

人主张合同权利。合同签订时间在前的承租人主张后租赁合同无效的,不予支持。


  司法解释:租赁合同之一已实际履行,其他租赁合同的承租人主张履行合同的,因履行不能而不予支持。法院在审理

过程中,可以向当事人予以释明,允许其变更诉讼请求,向出租人主张除合同实际履行之外的违约责任。


  2、问:租赁合同未经登记,是否影响租赁合同效力?


  答:租赁合同登记与否,不影响租赁合同效力。但未经登记的租赁合同,不得对抗第三人。(第三人即除了租赁双方

之外,对租赁的房屋有独立请求权或法律关系的一方当事人,如:就同一租赁物签订其他租赁合同的承租人。)


  司法解释:最高人民法院《关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)》第九条就合同登记与效力之间

的关系有明确的规定。因此,《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条虽然规定了房屋租赁合同应当向房产管理部

门登记备案,但该条款并没有不办理登记租赁合同即为无效的规定,故该条规定不能影响租赁合同的效力。


  但是,考虑到租赁合同具有承租人在租赁物出卖时享有的优先购买权以及买卖不破租赁等较强效力,如果租赁合同未

经登记就具有这么强的效力,对于不知情的第三人会造成很大的损害,对交易安全造成严重的不利影响。因此,从平衡交易

各方利益的角度看,我们倾向于未经登记的租赁合同不具有对抗善意第三人的效力。


  3、问:未经合法批准建造的房屋作为租赁标的物的,租赁合同是否有效?


  答:该租赁合同应为无效。


  司法解释:未经合法批准建造的房屋,因其标的物具有违法性,该租赁合同应为无效。如被行政部门确定为违章建筑

的或所建造的房屋没有合法审批手续的等。


  二、转租合同


  4、问:未经出租人同意的房屋转租合同是否有效?


  答:在没有其他无效原因存在的情况下,未经出租人同意的房屋转租合同有效。但承租人未经出租人同意转租的,出

租人可以解除合同。


  司法解释:租赁合同属于确立债权、债务关系的合同,而不是以产生物权变动效果为目的的合同。出租人对租赁物是

否享有所有权、处分权,不是租赁合同必须考虑的内容。租赁合同的内容是出租人将租赁物交由承租人占有、使用,承租人

支付相应的租金。承租人将依照合同取得的对租赁物的占有、使用权转移给次承租人享有,并不构成对租赁物的处分。

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