整体来看，二三线城市商业地产最大的隐患还是需求不足，特别是对办公物业的需求不像一线城市这么活跃。

　　编者按：走过一路荆棘的半年，中国房地产在2014年迎来新的调整周期。在前景不明的下行通道中，分化与转型成为行业的全新课题与考验，期待已久的“市场力量”何时能回归房地产行业？健康、成熟的房地产行业何时能真正到来？

　　8月6-9日，2014博鳌房地产论坛海南再启，围绕主题“下行通道中的房地产”，观点地产新媒体遍访海内外知名经济学家、企业领袖、行业精英、金融学者，梳理市场实情，明辩行业未来。

　　近年来，商业地产在各地城市化进程的背景下迎来迅猛发展的机会，但随之而来的商业地产竞争态势、项目开发及运营等问题也成为市场讨论焦点。

　　对于商业地产的发展走向，世邦魏理仕华南区董事总经理刘蔚海认为，不同城市有不同的表现，但两极化现象会更多地出现，“不发达地区的小城市，如果有大量商业地产出现，就将面临较长的消化时间。”

　　“二三线城市商业地产最大的隐患还是需求不足。”刘蔚海表示，二三线城市的需求不如一线城市活跃，高端服务业的发展也比较慢，应对市况的唯一做法就是在价格方面做一些退让。

　　他指出，今年来开发商整体转让商业物业的趋势较为明显，部分企业在价格方面也作出较大幅度调整，“住宅相对来说需求还是很大的，所以开发商宁可在商业多降一点。”

　　面对日益激烈的竞争，仍有不少房企选择大举进入商业地产。对此，刘蔚海认为，有些开发商进入商业地产实属无奈之举，更多的是出于土地储备的硬性要求，“因为买的地不纯粹是住宅用地”，“因为土地的指标，累积了较多资产在商业这一块，需要去做一些投入”。

　　对于近两年来房企海外投资的现象，刘蔚海认为这只是一个开始。他表示，现在中国房产或地产的价格在国际平台上作比较也属于不便宜的水平，而且利息成本较高，“如果用各个大城市做一个表来比较的话，很多海外市场的回报率、低利息成本都具备相对吸引力。”

　　“现在已经有比较活跃的开发商到海外买一些项目来发展，适当地把压力和风险透过更多渠道去分解”，刘蔚海同时指，出于成本考虑，企业海外投资还将有持续的发展过程，“海外投资现在只是开始，这个趋势以后还会越来越大。”

　　以下是观点地产新媒体对世邦魏理仕华南区董事总经理刘蔚海先生的2014博鳌房地产论坛采访实录：

　　观点地产新媒体：未来两年广州写字楼的供应量较大，您怎么看租金水平和市场的走向？

　　刘蔚海：最关键的是要看需求能不能有效地跟供应吻合或者配对。我们在这段时间比较关注写字楼的租金趋势，发现两年后广州的供应会达到一个历史新高。

　　基于这一点，已经有一些比较优质的甲级写字楼，甚至是一些地标性的物业入市前开始做预租的活动。对比现有的租金，这些活动的价格折让是比较大的，这已经隐隐看到市场上不同的开发商都已经提前在竞争了。