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高价地调查:精准调控下 部分项目面临解套难

来源:每日经济新闻  日期:2018-04-11  发表评论
  在限售、限购、限贷以及限价的多重政策影响下,如今的一二线楼市场已经不见了往日的火热。

  据国家统计局数据,2018年前两月,商品房销售面积14633万平方米,同比增长4.1%,增速比2017年全年回落3.6个百分点。按时间点看,前两月全国商品房销售面积增速4.1%,较2017年三四季度有所回升,但仍低于2017年一二季度水平,增速下降趋势明显。

  而业内人士向《每日经济新闻》记者指出,在房地产行业上行周期中,“地王推涨房价”的逻辑固然成立,在下行周期则存在“等解套”的风险。进入2017年,在各地楼市调控政策频出,租购同权、物业自持等新规出台的背景下,多城楼市成交价量下滑,诸多“地王”项目也面临考验。

  现状:“地王潮”后的市场考验

  2016年堪称是有史以来最大的“地王年”,克而瑞数据显示,全年诞生了超过350宗单价和总价“地王”,并且绝大部分都分布在一二线热点城市,其中杭州、南京、天津、上海等市的“地王”级地块成交总价均超过了800亿元,合肥的“地王”幅数更是达到了32幅。

  统计显示,截至2017年10月,2016年的“地王”项目开盘的只有一成左右;2016年克而瑞研究的50宗“地王”项目中开盘的只占一成多,多数在建未售,少部分还没开工。

  近期南京区域“地王”京奥港项目也曝出因资金问题被迫停工,这些引起市场对诸多“地王”项目前景的关注。而在2016年南京“地王潮”下的诸多高价地块,也将在2018年开始集中上市。

  中原地产南京研究总监罗浩告诉《每日经济新闻》记者, 2018年三季度左右就是南京这批地王集中入市的节点,高价地的报批量预计在15个项目以上。

  “现在土地增值慢、土地支出多、利息也多,所以企业必须做高周转,开发慢了利息就可能很快超过建安成本,不仅不挣钱甚至被拖垮。”地产专业人士薛建雄直言,今年开发商迎来了最困难的日子,房企资金回笼难度加大,资金不到位就可能造成工期拖延。

  “开发商对政策持观望态度,也从侧面影响了一些地块的开工。”58安居客房产研究院首席分析师张波认为,此外土地不开工或停工也可能因为房企的资金出现问题,但从实现情况来看,这种情况应该不多。

  还有一种原因则是开发商等待利润。张波向记者表示,“这些地块短期回本获利的压力较小,所以为了更丰厚的利润,寻找上市的最佳时机是‘地王'们主动‘停工蛰伏'的一个原因。”

  来自中原地产研究院的数据显示,仅南京2016年就诞生了63宗“地王”地块,其中有50宗的楼面地价超万元,最高总价更是达到了88亿元,单价“地王”红线推高到了45231元/平方米。

  但尚未开工的“地王”持续动工面临沉重的资金压力,而开售的地王在“限价”“降价”和“限购”的“三重紧箍咒”之下,也不容易找到出路。“地王潮”之后,更多城市的高价项目到底生存得如何?

  调查:昔日“地王”顶着压力卖

  近日《每日经济新闻》记者实地走访了部分高价地,了解相关开发情况。

  以南京麒麟地王为例,2016年4月15日,京奥港以47.6亿元拿下麒麟高价地G09地块,楼面价22353元/平方米,坊间更一度传言该项目会卖到40000元/平方米。

  然而2017年9月11日,京奥港领取1、2号楼的销售许可证,其中1号楼共100套房源,销许均价25993.31元/平方米;2号楼共54套房源,销售许可证上的均价25715.51元/平方米。这意味着,该项目只比当初的楼面地价高出3500元/平方米。

  而到了2017年12月,该楼盘被多家媒体曝出了现场停工的传闻;今年前几个月,该项目又传出将被整体转让。记者近日进一步获悉,目前该项目正在与接盘方洽谈。
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关键词:房价  房产  新城控股  
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