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房产“小年”逆周期扩规模 “净利润一哥”中海地产向左走向右走?

来源:每日经济新闻  日期:2018-04-16  发表评论
  如果对比历史的数据,可以看出中海近几年的净利润额增速正在放缓。《每日经济新闻》从年报中获取的数据显示,2012年~2017年,中海的净利润额分别为187.2亿港元、230.4亿港元、276.8亿港元、333.1亿港元、370.2亿港元和407.7亿港元,增幅分别为24.5%、23%、20.1%、20.3%、6.9%和10%。

  颜建国曾在业绩会上针对上述问题指出,这是由于中海目前总的净利润额规模已经很大,在如此巨大的情况下,其追求的是净利润总额持续的,稳定的提高。“这个增长率问题我们一分为二的看,基数越大,可能这个会慢慢降低一点,我们认为也是正常的”。

  实际上,多名接受《每日经济新闻》记者采访的开发商人士、房企策略咨询人士均指出,利润额在一定程度上和规模有所关联。“一般规模越大利润越高,中海是利润率高,但是规模一般,以后被恒大、碧桂园等超过太正常了。”一名开发商人士指出。

  可供佐证的数据是,碧桂园2017年全年,股东应占利润260.6亿元,同比增长126.3%;恒大2017年归属上市公司股东净利润243.72亿元,同比增378.93%,规模的发展一定程度上助推了上述两家房企利润额的高速增长。

  为此,中海地产将不得不向更高的规模发起冲击,颜建国在2017年业绩发布会上为中海定下的目标是,2018年全年实现2900亿港元销售额,预期增长25%。为实现上述目标,中海地产正在土地市场上积极进取:2017年全年,中海在内地31个城市和香港总计购入76幅地块,为此付出了1106亿港元代价;全年累计新增土地储备建筑面积1741万平方米,权益建筑面积1463万平方米。

  在2017年业绩推介会上,颜建国还提到中海将通过与机构开展广泛合作、兼并收购和参与棚改、城市更新、一二级联动等方式来拓宽购地渠道。“预计2018年中海将斥资1350亿港元拿地”。

  一些负债方面的指标也可以体现出中海地产的转向:2017年其净负债率上升至27.9%,较2016年的7.5%大幅增长20.4个百分点;2015年同期的数据则为37.3%,这显示出中海地产正在积极地加杠杆中。尽管如此,其净负债率水平仍处于行业地位较低水平,理论上存在加杠杆的空间。

  在规模快速发展的情况下,中海能否守住利润,实现有质量的增长是外界一直关注的焦点。颜建国认为:“买更好的地、更便宜的地,同时在运营、成本控制等方面保持高的利润率,同时也适度扩大规模,这样我们总利润额还是有比较高的成长性。”

  艾振强分析,整个行业的净利润率其实整体上已经下滑,只是过去两年的火热行情又把它拉起来了。具体到中海,就绝对值而言,随着规模的增长,利润额肯定会继续增长。就利润率来说,可能会略有回落,“现在土地成本高了,利率也是上行的趋势,融资成本不太容易保持过去那么低的水平”。

  尽管中海的各项业务指标表现均衡,但对于每一家逆周期冲击规模的房企而言,如何在穿越周期的过程中加快资产周转率、平衡规模与效益是一门必须要钻研的功课。广东省房地产协会专家委员会委员刘策向《每日经济新闻》记者分析称,在逆周期扩张的过程中,房企应该更加注重成本的控制和开发速度的权衡。“中海逆周期操盘的能力还是挺强的。”一名深圳的开发商人士表示。

  依旧回到拿地成本的分析维度。中海地产2017年拿地成本虽略有抬升,但仍低于与其布局区域类似的房企。2017年年报显示,中海地产布局于一二线中心城市都市圈,依据权益金额和权益面积的数据测算,其拿地成本为7560港元/平方米,而同期万科的拿地成本(权益金额/权益面积)为7908元/平方米。碧桂园、恒大由于布局区域与中海有较大差别而不具有可比性。

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关键词:房地产  
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