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三年之后,中国房租涨幅将会超过房价!

来源:华尔街前沿
日期:2018-06-25
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引子:

你买房的时候,关注过周边租金吗?

你购买房子的月租金,能够包住你的月供吗?

你认为你买房的城市或者板块,房租的短期趋势是什么,长期趋势是什么?

1

以上的三个问题,我问过很多准备投资买房的人。

然而,真正搞过调查,有答案的人却很少。

甚至更多的人说,从没有想过。

原因很简单,因为房租收益,相对于房产增值收益,实在太不值得一提了。

首先,先看一下现在的中国租金收益水平在全世界几大发达国家中的比较。(2017年数据)。

中国一线城市平均租金回报率是1.5%,也就是说当房价不变,当租金不变的情况下,北上深购买房子的人,需要在不到70年之后可以收回成本。

而大家都知道,中国住宅土地的使用权是70年,只能说“好长,好巧”。

看完了国家间的对比,我们再来看城市之间的对比。

2

这是世界租售比前几名城市的排名和数值,居前三名的奥兰多、休斯顿和剑桥租金收益率居然高达10%,10年的房租就可以回本,10年的房租就可以再买一套房子,我实在是想问问租房的老兄,你为什么不买套房子吗?

再看北京,权威的数据我没有在相关部门查到,倒是粉丝给我发来一个更加具体的对比数据图。

最低1.29%,最高1.89%,看来在北京房子租售比超过2%,确实也不容易。

虽然,北京的租售比只是相对比较极端的一个例子,即使是把统计范围放到全国,整个中国的租售比也都不算是高。

主要的50个城市,2017年租售比没有超过4.5%的。那么再向西的三线城市呢?

我只能说,在这些城市,更多已经不是租售比的问题,而是是否能够租出去的问题了。

3

租金这么低,那么是不是租房人太少,房子不好租了吗?

完全不是,因为从58集团《中国流动人口发展报告》公布的数据来看,需要租房的人还是不少的。

近10年来,中国流动人口(非本地户籍)规模一直在增大,从2009年的1.8亿已经增大到2017年的2.5亿。

那么占中国人口总量五分之一的这部分人,是如何解决居住问题的呢?

实际上只有8.6%能够在工作地点买房,67.3%的人只能靠租房解决住的问题。也就说近2亿人需要靠租住私房解决居住问题。

4

有这么多人的租房,房租近10年的变化是什么呢?

先来看北京的情况。

从2007年到现在,实际上北京的二手住宅租金指数(红线)一直还是向上的,并未出现大的上扬或下跌。但同时二手住宅价格指数(蓝线)也是基本上向上的,但增幅越来越大,慢慢和租房指数拉开距离,并且房价指数从2015年末猛然抬头,以陡坡形式向上增长,达到了惊人的涨幅。

过去10 年北京二手住宅房价的复合增速为14%(特备是从2015到2017,符合增长率高达30%以上),二手住宅租金的复合增速为3%,因此租金回报率从2008 年的3.25%跌到现在的1.40%。

5

通常来讲,房价和房租同涨同跌,这是房地产市场的一般规律,过去十余年一线城市房价与房租走势也大体符合这一趋势。

历史数据显示以往租金下跌伴随房价也会下跌,趋势基本相同,只是幅度不同。

而本轮周期,却出现房价与租金的背离趋势,房价大幅度上扬,而租金小幅下挫。

然而,从2016年开始,北京市房租停止上涨,租金和房价出现明显的逆向而行。

不但北京是这样,几个一线城市都是这样,在房价大幅度上扬的背景下,租金不但不涨,反而下挫。

其中原因又是什么呢?
12
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