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棚改货币化成为拉升十堰楼市成交的主要动力

来源:车城房产网
日期:2018-07-20
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  棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。目前,中国棚改安置方式主要分为实物化安置和货币化安置,通俗地讲,前者是由政府置换房子,后者则是直接发放资金让住户自己购房。


  全国棚改最早起源于2004年,彼时,从辽宁省抚顺市开始,不断向全国推广。2013年,全国化棚改开始。在棚改全面启动之初,实物化安置是主流。此后,一系列促进政策密集出台,各地采用货币化安置的比例也逐渐提升。统计显示,2013、2014年棚改货币化安置率分别为7.9%和9%,到2015、2016年和2017年,这一比率分别为29.9%、48.5%和53.9%。

  采取货币化安置方法,一方面可以帮助消化城市商品房库存,在不建新房的情况下满足棚改户的住房需求,避免重复建设和资源浪费;另一方面,也可以缓解地方政府的资金压力。

  7月12日,住建部终于召开了棚改吹风会,对棚改政策进行了定调,并进行了详细解读。此次政策定调,三四线房价将走向如何?对楼市整体又有何影响呢?

  棚改影响三四线楼市需求

  2018年三四线楼市升温、房企涌入,也许很多人会疑惑,三四线城市相对来说经济并不发达,对外来人口的吸引力也有限,这一轮房价大涨的趋势是如何形成的呢?这其中有一个非常重要的因素,那就是近几年政府大力扶持的棚改计划。

  棚户区主要包括城市棚户区、国有工矿(含煤矿)棚户区、国有林区棚户区、国有垦区危房等四类,很大部分也就是人们常说的城中村。所谓棚户区改造是改善困难居民居住条件一个很重要的手段。


  根据住建部在14年3月19日《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》发布会上的介绍,13、14年棚改面积分别为323万套和470万套,其中14年货币化安置比例约为10%。14-16年棚改货币化安置面积持续上升。16年棚改606万套,货币化安置比例48.5%,对应294万套、2.5万亿平米,即单套面积85平米。据此,我们估算14年-16年棚改货币化安置面积分别为0.4亿平米和1.5亿平米和2.5亿平米,分别占当年住宅商品房销售面积的3.8%、13.6%和18.2%。棚改货币化安置导致地产销量增速。


历年我国棚改规模(中国指数研究院综合整理)

  由于近几年政府大力推进货币化安置,占比从2014年的9%一跃升至2016年的48.5%,2017年这一比例或将达到50%以上,即支付拆迁补偿款给被拆迁的居民,居民再用这笔资金购置新的住房。可以说,这部分需求在短时间内集中购买,成为推动需求增加的重要力量。

  棚改推动三四线城市购房需求 刺激房价上涨!

  原来在棚改过程中,有两个政策非常重要,即PSL和棚改货币化。PSL即商业银行向央行抵押优质债券等资产来获得贷款,再发放给棚改居民。2016年5月,这笔款项有6459亿元,而到了2017年12月,已增至26876亿元。

  这两项政策的实施,意味着,大量棚改区居民拿到了央行间接发放的资金,大大刺激了当地的市场需求,大量库存房也卖出去了,这是三四线城市去库存的一项重要手段。而在全国所有棚改区中,三四线城市就占87%。这些拿到大量拆迁补偿金的人,成为了房产需求大增的重要推动者。

  人口的外溢,热点城市地价的上涨,导致开发商也看到了三四线楼市的前景,开始转移阵地,到三四线楼市抢地。此外,全国货币化安置的棚改模式为拆迁户提供了买房抢房的资金,因此棚改及棚改货币化安置政策提升了市民购买力、刺激市民的购房需求,成为三四线城市回暖的催化剂,从而刺激房价上涨。
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