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房企“中考”喜忧参半:后市预期偏弱如何应对下半场?

来源:中国经济网  日期:2018-09-12  发表评论
  今年“中考季”,房企业绩普遍飘红。综合已发布财报房企的数据可见,房企盈利水平普遍向好,高梯队企业获得了土地和信贷等资源的明显倾斜。

  但与业绩大相径庭的是,房地产板块在资本市场的表现一路下跌,上半年的房地产指数跌幅为28.89%,创造了新低,地产股市值蒸发万亿元。

  对此,相关业内人士向《每日经济新闻》记者表示,在楼市调控背景下,上半年房企已出现回款率下降、市场化拿地成本高、限价压缩长期利润、板块PE估值难以持续提升等情况,这些因素间接导致了房企财报公布后却出现了股价下滑的情况。

  同时,7月31日中央政治局会议“坚决遏制房价上涨”的楼市定位,也将影响房企对下半年的市场预期。在已公布的下半年计划中,不少房企对推盘计划、融资节奏和拿地规划作出调整。

  下半场生存法则:现金为王 安全至上

  2018年上半年,多家企业销售表现良好,如新城、世茂等多家企业都完成了年度目标50%以上。
 
  阳光控股执行董事、阳光城集团执行副总裁吴建斌告诉《每日经济新闻》记者,目前大中城市、西部地区的供求矛盾仍然不平衡,2016年~2017年房地产市场的表现普遍非常好。

  安居客首席分析师张波则表示,“因为涉及到结转问题,财务反应有一定滞后性,业绩只代表过往。”

  但吴建斌也告诉记者,很多公司对未来三年发展的规划都制定了很高的目标,导致目前投资额和应收款剧增、借贷比例高居不下的现实情况。

  然而进入2018年,政策调控等各种影响市场的因素层出不穷。就当前的政策环境而言,建立房地产的长效机制依然是重点工作。

  “这一波房地产股价的波动,原因就是市场背景和市场预期。”张波直言,房企的生存空间被逐渐被压缩,目前市场对房地产的预期比较悲观。整个下半年,房地产股受到波及都会比较大,可能会出现部分回调和波动性调整,但整体向下的趋势较难改变。

  不过吴建斌依然乐观,其表示,房地产过去的几项动力,比如城镇化、地方政府对财政的需求方面、人们对美好生活的需求方面、房地产增值保值的功能,以及金融对房地产的支持等因素没有变。而目前房企的销售业绩都都不错,需求仍然是旺盛的。只要房子能推出来,就可以卖出去。

  吴建斌表示,重新回归到重视现金流管理是当下最重要的事,“房地产企业说来说去就是现金流管理,我们的高周转也是为了现金流管理。”他表示,大房企所采取的主要态度有三个方面:一是暂停买地,二是现金为王,三是静候机会。

  办法总比困难多,中小房企为了生存,绞尽脑汁想战术。一是寻找适合自己的安全垫、观望;二是放低条件,加盟大企业;三是抓紧卖资产,落袋为安;四是期待找大企业代建、代销;五是谋求上市,获得发展空间。

  张波告诉《每日经济新闻》记者,从国家调控层面,整个基调是“坚决遏制房价上涨”。对于房企来说,要做的就是走量抛货,预期承担资金成本不如通过周转方式来回笼现金流。

  而高周转则是化解风险最根本的方式。不过吴建斌强调,高周转并不是缩短工期,并不是降低品质,而是很快地通过销售把钱收回来,然后用这个钱把原来买地的钱付清了,并用更多的钱推动工程建设。吴建斌还表示,房企还是要买地,土储是房企的核心竞争力。

  新城控股高级副总裁欧阳捷告诉《每日经济新闻》记者,房企需要进行战略布局、人力资源、财力投放、销售策略、土地拓展的全面调整,有收有放。比如,在调控严厉的一二线城市收缩战线、减少投资、加速去化、回笼资金。在调控相对宽松、市场比较稳定的二线核心城市,需求充足,供应偏少,可以继续布局、寻机拿地、扩大投资、扩充团队、扩展市场。在部分经济、人口、收入、区位等条件较好的三四线城市,房价、地价上涨接近峰顶,需求转向改善且有所下降,未来成长性已然不足,在这些城市的布局可以适当放缓,销售应当加快。

  未来两年内,棚改货币化安置面积将见顶回落,缺乏产业支撑而单纯依靠政府出资实现的地产销售难以持续,预计未来棚改货币化对地产销售的拉动将减弱。直接结果是去库存的趋势在收紧,因此三四线城市的土地溢价会降低。

  从并购方面来说,整个市场并购越来越多。如融创收购海航,这种大型房企兼并中小房企的趋势下半年会越来也明显。一个趋势。另一个趋势是,大型综合企业未来去地产化,剥离地产业务。

  头部房企应对策略:谋定后动 寻找机会
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关键词:房企  后市  偏弱  
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