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多措并举规范住房租赁市场

来源:中国证券报  日期:2018-09-12  发表评论
  今年前7个月,部分主要城市房价上涨势头基本得到控制,但近两个月房租出现较大幅度上涨。究其原因,有市场机制正常发挥作用的成分,也有非正常因素在起作用,需要引起各方关注。

  多原因导致租金上涨

  根据中国房价行情网数据显示,今年前7个月,全国主要大中城市住房租金出现快速上涨,其中11个城市租金同比涨幅超20%,租金涨幅最高的成都同比涨幅高达30.98%,深圳涨幅29.68%次之,紧随其后的分别是重庆(26.44%)、天津(24.39%)、合肥(24.04%)、贵阳(23.10%)、北京(21.89%)、广州(21.64%)。

  从环比数据看,7月涨幅最快的是长春(3.39%),其次是贵阳(3.04%),北京、广州、大连、南宁、昆明、南京、杭州、南昌这些城市的住房租金环比涨幅都在2%左右。住房租金的上涨影响面主要集中在刚就业的大学生及农民工群体,这些群体的收入水平有限,对租金上涨十分敏感。

  对于导致租金快速上涨的原因,根据笔者观察,此轮住房租金上涨有合理成分,但也存在值得关注的地方。一味否定或排斥房租上涨的言论不可取,但忽视房租过快上涨背后的问题也不可取。

  一是住房租金收益率偏低,房租上涨很大因素是市场力量所致。从正常逻辑看,房租上涨幅度应与房价保持一致,但现实中房租上涨幅度远小于房价上涨幅度。2003年前后,无论北京还是上海,住房租金收益率约在5%左右。2017年,京沪两地租金收益率降至1.5%左右,只有按揭贷款利率的1/3,如果剔除物业管理费及维修费用(这些费用一般由业主负担),住房租金所得大约只有按揭贷款利率的1/4。住房租金收益率远低于按揭贷款成本显然是不合理的。根据笔者观察,自2015年以来,京沪房价累计上涨超50%,但2015年至2017年度房租几乎没有上涨。

  今年租金上涨幅度比较大的城市,都是最近几年住房价格上涨幅度比较大的城市。笔者判断,房租上涨在很大程度上是市场机制正常作用的结果。同样是房租,商业地产租金收益率与住宅市场租金收益率存在明显差异。2000年以来,商业地产租金收益率并没有明显降低,一直维持在6%左右的水平。商业地产市场的收益率高于银行按揭贷款,从投资理论逻辑上是正常的,而住宅租金收益率远低于财务成本,是不符合正常财务逻辑的。因此,住宅租金上涨有合理补涨的因素。

  二是机构投资者介入住房租赁市场,改变了住房租赁市场的生态平衡。为什么住宅市场的租金收益率长期偏离正常水平,其实将住宅市场与商业地产市场进行比较可以发现其中的原因。住宅市场供给与需求都以个人为主,是散户为主的市场。商业地产供给与需求双方均以公司法人为主体,是以机构为主导的市场。正是投资者行为的差异才导致了住房租赁市场与商业地产租赁市场收益率方面的巨大差异。

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关键词:规范  租赁市场  
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