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中国经营报:房产市值65万亿美元的误读

来源:中国经营报  日期:2018-12-03  发表评论
  根据一张名为“股票/房地产市值概览”的图表统计,中国房地产市值已达65万亿美元,折合450万亿元人民币,比美国(30万亿美元)、欧盟(20万亿美元)、日本(10万亿美元)三者的总和还要高。该数据的出处和统计方法虽有待考证,但30年前“卖掉东京就能买下美国”的说法此时在中国重现,不得不说加剧了人们的担忧。

  而从概念上讲,统计房地产总市值本身意义不大。第一,在统计当中,有许多数据的宏观加总是没有意义的,只有平均数据或个体数据的比较才有意义。比如,重庆居民上班途中所耗费的总时间为4000万小时、北京为2000万小时,这样的结论不可直接比较,也不能得出重庆居民上班途中耗费时间更长的结论。而重庆居民上班途中所耗费的平均时间为半小时、北京平均为1小时的统计才是有意义的。

  同样的逻辑,只要从上述房产总市值的统计数据倒推出平均数据,就能看出这一统计有明显的错误。

  根据住宅抽样调查,中、美、欧、日的户均住房在1至1.2套之间,差别并不太大,这里简单以户均住房为1套来计算。那么,中国有13.9亿人口、家庭平均人口规模为3.03人,按65万亿美元的总市值来计算,则中国平均每套房产价值为14万美元。按照同样的计算方法,根据以上数据得出,美国平均每套房产价格为 24万美元,欧盟9万美元,日本15万美元。

  从平均数据来看,只有美国的套均房产价格是合理的。考虑到中国人均居住面积较小、户均套数较多,结果得出中国平均每套房产的价格是欧盟的1.56倍,这显然不符合事实。同样,按照使用面积统计人均居住面积,中日之间差别不大,但日本城市化率高达93%,且在三大城市圈聚集了一半的人口,结果得出中国套均房产的价格与日本持平,也明显悖于事实。

  另外,中国与美、欧、日的明显不同在于,中国是一个二元社会,中国农村的住宅只能村内流转,因而并不具有市场交易价格。而将中国城镇区域内的所有住房面积相加,包括商业地产、小产权、公租房、限价房、公房等等房产在内,大约总计有300亿平方米,如果65万亿美元的总市值中不包括不能流通的农村房屋,则计算出中国房产的价格约为每平方米1.5万元,实际上,中国当前的新建住宅平均价格仅在8000元左右。

  
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关键词:房地产市值  股票  
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