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大户型滞销VS洋房暗涌 惺惺相惜OR同室操戈

来源:车城房产网  日期:2018-12-05  发表评论
  大户型滞销是十堰楼市数年来常态,当然我们所指大户型指单套、单层建筑面积约在150㎡至200㎡的普通住宅产品,或者称之为大平层;迎合刚需做小容易,但要讨好土豪,自然要接受挑剔的眼光。

  在十堰楼市历史上,尝试过大户型的项目不在少数,但最后尾盘剩余的基本都是我们所指的大户型产品,这并不是说大户型产品没有市场,但的确大户型对市场的穿透力并不如项目前期预想的那么乐观。从目前十堰房地产市场来看,部分项目尾盘产品基本也与上述规律吻合,大户型滞销是不是开发商就不敢做大面积住宅产品呢?

  大户型滞销VS洋房暗涌

  恰恰相反,知难而上、敢于尝试的已建、在建、待建、想建楼盘项目前赴后继。不过他们热衷的不是普通大户型住宅,而是洋房。

  洋房?好一个洋气的名字,一听就是高大上的房子;其实这里面也许包括独栋、单拼、叠拼等,具体项目操作各异,品质也各有千秋。在十堰楼市历史上也出现过不少洋房(别墅、低层)类产品,从十堰地产萌芽期的澳门花园,到小试身手的卢浮宫;从小规模发展的四方新城、大美盛城、阳光栖谷,乃至作为主打高端的祥源湾;从过往产品市场适应能力来看,也许体量、放量都有限,所以基本没什么太大压力,当然不同项目、不同产品因人而异,产品市场适应能力不仅与品质有关,还与地段、价格有密切关系。

2013-2015十堰城区新建商品住宅单套面积成交量分布图
2013-2015十堰城区新建商品住宅单套面积成交量分布图

  从近五年十堰城区洋房产品销量看,基本每年约保持在200套左右,价格约为同小区高层的1.5倍(8000-12000左右);而大平层价格与普通住宅相当,年正常销量估计和洋房相当,但实际成交量受部分定向开发产品的影响,大平层也出现过强人所难的场景。从十堰城区近几年楼市看,洋房比大平层表现要好,我想大概由以下原因所致:

  1、从产品特性上

  A、以往大平层产品就是普通住宅,只不过面积大而已,所以建筑密度、小区环境与洋房有差距;
  B、以往受政策影响,普通有购房实力家庭基本一孩居多,太大不实用;
  C、大平层进深大,采光、通透性比洋房差;
  D、大平层外表平庸,洋房一见倾心;
  E、大平层虽比洋房便宜,但价格优势不明显;
  F、大平层与洋房同一小区混搭,大平层没地段优势。

  2、从市场需求上

  正由于以上所述过往产品特点,因此:

  A、大平层面向中产,而土豪更钟情洋房;
  B、中产阶级的破产,限制了购买力;
  C、受洋房冲击,大平层市场被剥夺。

  所以十堰城区以往大户型仅体现在“大”上,而没做出品质,而“大”不能适应需求,反而被洋房以品质、性价比剥夺了市场。在我看来,在十堰房地产市场后期,大平层或还可有所作为,但提高品质是关键;但洋房产品是不是就风雨无阻呢?洋房产品又会遇到哪些挑战?

  洋房的挑战

  洋房产品在前期可以说是小试牛刀、初尝胜果,但如果蜂拥而至自然胜败未知,何况过往洋房的销量、价格都有限,后期洋房产品的挑战在我看来可以如下:

  1、自身的挑战

如何做出有自身特色又适应市场的产品,是做高、中、低?还是做欧、美、中?是做单一产品还是做高低混搭?混搭比例多少?年推多少?如何定价?面积做多大?总价做多少?

  2、同类产品挑战

  不能说以后大家都做洋房,但洋房与高层混搭或许会被众多楼盘所采纳,高、中、低通吃,肥水不流外人田。如何挑战对手,又如何迎接挑战?也许你没有骚扰他人的动机,但你得提防他人挑战你的决心。

  大平层VS洋房 胜负未知

  从目前看,洋房已经正在受到楼盘项目的亲密,大平层成为部分楼盘的心头之患,但我们说大平层不能适应十堰市场或洋房就能夺人所爱未免果断,洋房毕竟要受容积率、价格、地段的挑战,而大平层做的好同样可以感动土豪。

  举手投降等于放弃,唯有坚持才能提高,棋逢对手方得精彩,各取所长,相得益彰,同室操戈在所难免,惺惺相惜,方得始终。没有大平层的十堰楼市是有缺陷的楼市,都做洋房的十堰楼市又难免显得浮躁。
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