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李佐军:房地产发展的趋势与变局应对

来源:中国网地产    日期:2019-01-11发表评论
  2019年1月10日下午,由中国互联网新闻中心·中国网地产主办的“第十届地产中国论坛暨2018中国房地产年度红榜颁奖典礼”在北京钓鱼台国宾馆5号楼隆重举行。国务院发展研究中心资源与环境政策研究所副所长、著名经济学家李佐军以房地产行业为主题切入口,为大家预测了行业发展的新趋势,并提出了应对房地产行业变局的建议。

李佐军:房地产发展的趋势与变局应对
国务院发展研究中心资源与环境政策研究所副所长、著名经济学家李佐军


  八个判断

  李佐军对未来房地产行业的发展趋势做出了八个判断:

  房地产行业将由高速增长阶段步入中低速增长阶段。李佐军认为,房地产周期将从原有的总体上行阶段,转入到总体下行阶段。而所谓的房地产周期,对应的是经济主体中的长周期——库兹涅茨周期,即持续20年左右的周期。李佐军指出,房地产周期最近的一次启动时间约在2003年前后,上升阶段的结束时期约在2014年前后。尽管在2016、2017年房价依然在上涨,李佐军认为这是由于去库存政策扰动所影响的,不反映行业大趋势。李佐军给出了自己的判断依据:“2013年的时候有一个重要的数据,就是城镇居民的户均住房超过一套。”而后房地产周期便转入下行阶段,并持续至今。

  房地产在价格方面由持续上涨阶段步入波动阶段。李佐军指出,因为房地产行业步入下行阶段,房地产在价格方面亦受到了较大的影响。此外,还有房地产过去由于有所透支所产生的泡沫,市场供求关系发生重大的变化,人口结构的变化,以及宏观政策环境的变化等多重因素的影响。

  李佐军预测,房地产在价格方面未来将呈现出更多的波动状态,“因为随着长效机制的建立之后,房地产的价格要反映总体的供需关系,就会波动,像其他商品一样。当然全国各地不同的情况,不完全一样”。

  房地产的产品结构将有所转变。李佐军提出,与房地产传统的“住商工”产品结构,即住宅、商业、工业地产不同,未来房地产的产品结构,将向“学乐康安美”转变,即学习、快乐、健康、安全以及美丽的需求。李佐军认为,因为消费结构的升级,产生了新的市场需求,今后市场上将发展处更多的文化地产、旅游地产、养老地产、休闲地产、网络地产等新的产品结构。

  房地产的区域结构将有所转变。“从区域结构来看房地产由原来的主要是城市为主,尤其是一二线大城市为主,今后是城乡共同发展的阶段。”李佐军说道。他认为,棚改政策与货币化改造政策令三四线城市在过去的两三年产生了翻天覆地的变化。

  李佐军指出,城市的两种发展模式已经遇到了瓶颈,其一是工业园区模式,其二是城市新区模式。前者有产业,却缺少城市功能,后者则反之。在这种背景下,房地产区域的发展将向产城融合模式转变。但李佐军指出,只有产城融合是不够的,还需要两个要素:“绿色发展的”、“新动能武装的”,即未来城市不仅将产城融合,还将绿色发展,并用新技术、新产业、新动态、新模式武装起来。

  在农村方面,李佐军提出:“最重要的就是农村。”他认为从宏观来看,乡村振兴战略带来了历史性的新机遇,未来潜力较大、操作性较强的有以下五种模式:优势企业引领乡村振兴的模式,产业基金引领乡村振兴的模式,土地创新引领乡村振兴的模式,科技创新引领乡村振兴的模式,复合型模式。

  对于第一种模式,李佐军认为,由于企业可以优化、整合资源,所以乡村振兴必须依靠企业,“现在我们的规划设计基本完成,下一步进入到谋划项目的阶段。”李佐军说道。

  对于第二种模式,李佐军表示,基金亦有资源整合的作用,并以广州市乡村振兴产业基金为例,阐述了通过基金平台,将农村的三大资源——人、地、钱进行有效整合,激活了三块农村土地的模式。

  第三种模式较为直接,李佐军以金凤公社为例,阐述了用土地托管模式来推进乡村振兴,推进农业的现代化的模式。
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关键词:李佐军  房地产  趋势  
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