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多家房企股价大跌?2019房地产行业思考:资金链安全很重要

来源:凤凰网房产    日期:2019-01-27发表评论
  近期房股不太平。

  占据头条的佳源国际控股,1月17日下午遭清仓式抛售,自开盘价每股13.26港元,最高跌幅89%至1.40港元。截至1月22日午间收盘,股价报3.70港币。1月23日早晨复牌,但仅过3小时就在9点16分再次宣布停牌,股价下跌80.6%至2.52港元,300多亿港元一周内蒸发到只剩93亿港元……

  除了佳源国际,同期阳光100也大跌,截至收盘跌幅高达64.59%,报价1.13港元。这两支房股暴跌引发连锁反应,港股地产板块一日蒸发超过1200亿港元。

  据悉,截至2018年6月底,佳源国际总负债99.5亿元,其净资产负债率达85%。这样的高杠杆,对于中小房企来说,充满风险。

  一边想“做大规模”,一边想“去杆杠”,此事能否两全?这两年房企的高负债愈发让人担忧,2019年,房地产行业是否应该更加关注资金链安全问题?

  长期高负债,房企面临考验?

  根据Wind统计,2018年民企上市公司发债规模前10名的企业中,有6家主业为房地产开发企业。2018年全年,房地产行业共发行了802只债券,规模高达6807.4亿元。

  长城证券房地产2018年中报总结显示,2018上半年末净负债率升至历史新高104%,有息负债结构有所优化,短期有息负债比重下降,但货币覆盖短期有息负债比重继续下行。

  2019年,房企面临巨大的债务压力。平安证券研究所的报告表明,2019年上半年房企信托到期3669亿、债券及中票类到期4189亿,合计7858亿。

  另外,根据中原地产研究中心统计数据,今年1月以来,房企公布的融资已经超过40笔,合计融资额度高达1000亿人民币。

  基本上,除了大量举债进行扩张,房企还总在借新债还旧债。若 2019 年上半年销售超预期下滑、融资方面持续保持紧张,不排除个别中小房企面临资金链断裂风险。

  高负债的恒 大,降杠杆两年有成效

  1月22日,恒 大成功发行2020年、2021年、2022年到期的合计约30亿美元的高级无抵押债券,年利率最低6.25%,这是2019年开年以来亚洲最大的单笔高级债券发行。该次发债受到市场的热烈追捧,总订单量超过40亿美元。

  根据恒 大2018年中期业绩报告,截至6月底,恒 大总资产1.77万亿元,净资产3245亿元,借款总额为6711亿元,其中2985亿元将于一年内到期,资产负债率81.7%,净资产负债率127.3%,较2017年底分别下降4.59和56.4个百分点。

  在2018年销售额TOP20房企中,恒 大的净资产负债率仅低于融创、富力和正荣,仍处于行业较高水平。

  2017年,恒大提出公司经营模式从高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”模式转变。

  可见,恒 大正视了公司资金链的安全问题。为此,2017年,恒 大引入三轮共计1300亿人民币的战略投资。另外,恒 大计划土地储备每年下降5%-10%,以降低土地费用支出,进一步增加净资产。同时,恒 大还于年中还清总额高达1129亿元的永续债。

  2017年,恒 大净负债率为183.70%,同比大幅下降了57.64%。直至2018年的127.3%,又下降了56.4%。恒 大的经营转型,堪称成功。

  恒大此前公布降负债率目标,其资产负债率计划到2019年末下降到55%左右,净负债率计划到2020年6月末降至70%左右。

  龙头房企的高杠杆伴随风险

  说到资产负债率,值得一提的还有备受关注的泰禾。

  截至2018年9月31日,泰禾资产总负债达2052.44亿元,负债率为84.78%,净资产负债率高达342%,较年初大幅下降132个百分点。

  2017年,泰禾经营活动产生的流量净额为负125.53亿元。2018年,泰禾强化“高周转”,要求项目六个月内开盘,同时减少拿地数量,12月初泰禾透露2018年土地投资68.96亿元,相比2017年投资总金额552.4亿元下降87.52%。由此,2018年泰禾经营性现金流得以回正。
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关键词:房企  股价  
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