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2019十堰楼市面临“断供潮”

来源:车城房产网
日期:2019-02-03
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  楼市“断供”通常意义上讲是指按揭购房者出现停止偿还银行房贷的情况,在当前经济、房地产形势下,个别经营者或炒房客出现“断供”实属个例,但一旦出现大面积“断供”现象则是楼市崩盘的前兆,房贷“断供”不是我们今天要宣讲内容,也不是中国房地产将面临的现状,毕竟我们有强大的宏观调控和货币控制能力。我们今天要讲的是新房供应“断供”,也既是新房供应端存在的不足和乏力的局面。

  十堰楼市在经过2013至2017年的低潮期后,房价经过一个下沉拐点后重新抬头,并且已经超越2012年房价的顶峰时期;同时在自2015年底开始的去库存政策下,十堰主城区新房库存已经降至最低、极低。至2018年末,十堰主城区新房库存仅剩5803套,去化周期约3.5月,与全省其他地区比较,比鄂州的3.4月略高,新房去化周期最低的是随州2.8月。


2018年底湖北省新建商品住房库存一览表
2018年湖北省新建商品住房库存一览表


  上述十堰主城区新房3.5月的去化周期只能作为理论数字,实际目前库存的大多为楼盘品质低、户型差、楼层差的尾盘项目,倘若不降价处理根本不可能在短期去化完毕。

  2017年十堰楼市的回暖,2018年房价的快速崛起是开发商始料不及的现象。前几年楼市的低迷时期十堰大批本土中小房企已经倒闭,所谓的大盘也纷纷易主,仅仅本土稳扎稳打、为数不多的几个开发商做的风生水起,活着的暗自得意、苟且偷生,死去的根本无力反击,因此本土房企的信心受到极大打击。然而机会总是稍纵即逝,随着自2017年恒大、招商蛇口、中铁、大家、中庚等外来地产巨鳄的加入,绝大多数本土房企已经失去了反击的资本和实力。

  房地产是个长周期项目,从调研、到买地、规划、施工,一般高层项目至少两年才能入市销售,因此城区2018年土地的热销并不代表2019年新房供给就能得以加强。按常规产品调研设计3个月、规划审批再来3个月半年就没了,没有诸如碧桂园、万科等产品复制模式,没有当天出图、40天开工、3个月开盘的碧桂园速度也许只能错失良机,难以跟上市场瞬息万变的节奏。

  这不,看看城区几个新建大盘项目2019年能入市吗?悬。除中铁进度稍快已经建至地上外,其他的基本都是新年后动工,因此高层项目最快也是在年底入市,只能眼睁睁看恒大、汉成自斟自饮收割草民,下面我们就来分析下2019年城区新房供给情况:

  1、库存:5803套

   基本尾盘项目,难以消化。

  2、年内肯定入市新房项目:约共4000-5000套

   大美、中瑞领航城、龙津大厦二期、东方一品二期、阳光接盘铸邦项目、友德公馆、东正·棕榈泉、兴丽城、楚天等。

  3、年内滚动加推项目:撑死4000套

   恒大、汉成。

  4、新开大盘项目:普通高层产品入市很难

   大家、阳光、中铁、华西、祥龙、大洋、招商蛇口项目年内基本最多以洋房产品入市,按正规手续普通高层产品入市很难。

  因此我们从以上分析可以看出,2019年加上已有库存,新房(住宅)供给最多在15000套左右,而按2018年主城区新房(住宅)16851套的销量来看,至少还有2000余套的差距,何况到2019年末应至少还有4000-5000套库存。这样按2018年新建商品住房销量估算,2019年普通新建住宅产品供需差值约在5000-7000套。

  以上得出至少5000套的普通新建住宅产品的供需差值,这就是笔者认为2019年城区新房出现“断供潮”的根本缘由,那么最终只有一种结果:2019年新建商品住房销量继续减少、二手房销量继续增加来平衡这一数值,而房价继续上涨将成为大概率事件。
关键词: / 十堰 / 楼市 / 断供潮 / 
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