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楼盘预产期将至,你是否做好阵疼的准备?

来源:车城房产网
日期:2019-03-31
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  生孩子是件高兴事,但生孩子也是件痛苦的事,预产期将至,你是否准备好生产的阵疼?当然笔者是个男人,所有痛苦只是道听途说;作为房地产也是如此,在我一个旁人看来,项目开盘的痛苦或许只是感受身同罢了。

  生孩子是件常事,但要母子平安、生个健康、漂亮的小宝贝是难免有诸多担忧的,对想生儿子的就更不用说了;盖房子容易卖房子难,因为开盘不仅要销量好,还要卖高价,在矛盾中既要兼济天下,又要择善其身岂是易事。

  狼少肉多

  从市区新房供应和需求看,不像以前狼多肉少,现在是狼少肉多。

  目前一方面受二手房成交的猛增,新房成交受到一定抑制,2018年主城区新建商品住宅成交16851套,同比下降18.28%;而二手住房成交7183套,同比增长2.5倍。我们相信2019年主城区二手房还会有一定幅度的增长,这无疑会削弱新房的成交量,所以说狼少是必然的。从2019年1-2月二手房成交涨势来看,2019年主城区二手住宅成交将达万余套左右,而同时新房成交将最多维持在15000套左右。

  另一方面,2019年新建楼盘大批开工,在2019年秋至2020年上半年将达到新房入市的高峰,据本网不完全统计,在上述时间段主城区新建楼盘推出数量将在15-20盘左右,并且数个大盘的持续放量,用户可选择房源大增,新房库存上涨是必然。

  如果说2018年全年、乃至2019年上半年新房销售是畅销、无压力,那纯粹是由于库存紧张造成,那么在2019下半年新房入市高峰开始,随着新房供应的高涨,新房销售压力也将随之而来。

  建房易,卖房难

  买地、规划、设计、建房,对于众多财大气粗的开发商来说不是难事,建筑商与开发商从来不是一个层面的事物。产品的好坏取决于设计、制造+技术含量,但从房地产行业来看,技术难度几乎为零,资本、关系才是首位,管理对成本有一定影响,地段起决定作用,策划设计是根本,销售才是最终目的。

  卖房难,卖房面临压力主要来自以下几点:

  1、对手的压力

  市场由供需决定,竞争对手越多、供应越大,但房地产核心价值是地段,客户群不是泛泛而谈,每个项目、每种产品都有其自适应能力。

  对于同地段楼盘,鲶鱼效应往往大于马太效应,一个好汉三个帮,各个项目有各自生存能力,物美价廉都是欺骗客户的谎言。

  对于不同地段楼盘项目,对市场的分割绝对存在,但购房者一般都有一定地域偏见,任何项目都有自己目标客户群体,竞争、压力肯存在,但这只是宏观上供需矛盾的体现,做好自己才是关键,想搞死对手那是滑稽之谈。
所以说与其说对手的压力,不如说市场的压力。

  2、客户的压力

  客户对项目产品是否认可、是否适应,不是你的产品做的好客户就买单,不是你的产品做的差就没有市场。辉腾做的再牛,也比不上对手的零头;长城躬耕于国内,但同样打败了洋人。都说x县别墅做的好,为啥没人去买;都说和昌房子垃圾,却都偷偷去买。

  产品定位、设计当然是项目前期的事,但生米做成熟饭你售楼员必须把它吃完,自己约的饭你不吃就想跑?自己的娃子不是最好,但你也要给客户说最适合。

  3、价格的压力

  玩股票、玩期货是在跌宕起伏中渔翁得利,如果说这个世界只有一种事物只能涨不能跌,那我想不是房价,是——官位;如果有两个,那可能就是房价了,准确说是新房销售中前期价格,否则就是人云亦云、众口铄金了。

  暂且不说地方ZF、x协会让不让你降,在极端利己主义思想扎根在普通人的思维体系下,不利于我的你就错了。降价,到底是开发商违背了契约精神还是购房者?这是个简单而又重要的问题,如果开发商与购房者各执一词最后只能是两败俱伤。

  最后,我们认为楼盘的压力来自销售的压力,销售的压力来自价格的压力,以价换量心有不甘,以量换价与色胆包天又有何异?

  在以前本网发表的《告诉你一个真实的十堰地产2012》一文中我们已经讲述了十堰楼市曾经经历的滑铁卢事件,在房产税将至、大盘新盘云集的环境下,十堰楼市的历史是否重演是众多楼盘更加关心的问题,不过我个人的看法是否定的。篇幅所限,关于本主题将在后期发表。
关键词: / 中国 / 楼盘 / 预产期 / 
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