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两居变三居利润翻两倍!隔断房的“致命引力”

来源:经济观察报
日期:2019-04-28
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  对于房产经纪机构而言,一间打隔断的房源和一间不打隔断的房源,利润上的差距可以用倍数计算。

  近日,蛋壳公寓的北京房源被曝出存在隔断房对外出租的现象,再度引发租客对隔断房的热议,对此,蛋壳方面表示,会积极主动配合主管部门的工作要求,并已在北京地区开展自查整改工作。实际上,多位业内人士对记者透露,远不止蛋壳一家长租公寓品牌在北京有隔断房房源,几乎所有分散式长租公寓品牌旗下都有隔断房房源在租。“比如说,一间普通的两居室,我从房东那里三千一个月收过来,如果直接整租出租,可能中间有几百块钱的价差和一个月的中介费可以赚,但是如果我把客厅隔断出来,做一个三居室的合租房源出租,这中间的价差就超过一千多。”杭州一家中介门店的店长对记者表示,由于隔断房存在高价差,众多房产经纪机构旗下都有大量隔断房存在。

  隔断房原本属于住房租赁中的灰色地带,住建部等七部委于2018年6月发布《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》,随后,北京率先开展了专项治理行动,隔断房也被列入了整治范畴。

  不同于北京的严厉打击,杭州、苏州等城市则对合规的隔断房给出了相应的制约条件,并允许合规的隔断房进行租赁。多位业内人士对记者表示,不同城市标准不一、监管力度不同,使得整个行业产生了混乱的灰色地带,制定隔断房是否合规的统一界定标准是行业的迫切需求。

  以空间换利润

  “把两居室变成三居室,看起来只多了一间的房租收入,但实际上利润从五百变成了一千五,翻了三倍,而如果是扩建成四居室甚至五居室,那利润就更高了。”一位房产经纪称,由于收房成本这个硬性成本不可避免,通过隔断房增加房屋量供应以获取更高利润是一种常态。

  该经纪人向记者举例,一家房产经纪机构以3000元的价格从房东手上拿到一套二室一厅的房源,如果直接向外整租,租赁价格可能在3500-4000元左右,再叠加上中介费、刨除装修人力等成本,这套房源一年的总体收益在9500-16000元左右。

  而如果将这套二室一厅房源改造为三室隔断房,分为三间房源向外散租,租赁的总价格可以达到4500-5400元左右,叠加中介费并刨除人力装修等成本后,同样的一套房源,隔断间的年收益可以达到22500-34200元,达到收益利润翻倍。

  据透露,一些经纪机构还有更极限的“操盘手法”,即将面积较大的卧室进行再切割,增加隔断,甚至将厨房改造成卧室,以相对周边普通合租房源更低的价格将这些隔断间出租,从而最大限度地提升房源租金收益。“实际上,这种过于密集改造的隔断房是各个主要城市重点想要打击的对象,例如80平方米的五居室、90平方米的六居室,这些隔断房一是居住密度过大,杂物大量堆积,二是隔断材料不安全,很容易发生火灾,也非常影响周边住户的居住环境。”一位国内领先的集中式长租公寓品牌CEO对记者表示,隔断房是分散式长租公寓品牌追求利润下产生的“副产品”。

  正因为是游走在政策边缘的“副产品”,隔断房的管理也愈发显得混乱,隔断房在很多租客眼中与“黑中介”几乎直接挂钩。

  前述CEO表示,“很多小型的不规范的中介,也就是我们常说的黑中介,和租客玩合同上的文字游戏,来牟取暴利,以隔断房来说,他们以‘政府行为’为理由,要求租客搬离而不需要承担违约责任,甚至还能威逼利诱,黑掉租客的押金,再租给下一波租客,这其实也是现在政府下大力气整治的主要导火索。”

  而集中式长租公寓在其摸索发展的过程中,也在某种程度上借鉴了隔断房的模式和思路,前述CEO称,“隔断房给我们的启示在于抓住了‘住’这个需求点,在租住这个场景的绝大部分时间里,卧室和客厅的功能是高度重叠的,我们发现大部分租客愿意接受失去客厅这个空间,换取相对较低的租金价格,你可以发现,集中式公寓的房型其实也是这个道理,精简了租住场景中不重要的起居、会客功能,而集中去提升租住的舒适度和实用性。”
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关键词: / 隔断房 / 
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车城网友发表于 2019-09-23 19:16:18

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支持(0)反对(0)
车城网友发表于 2019-09-23 19:15:06

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