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证券日报:中国房地产市场处于巨变前夜

来源:证券日报
日期:2019-08-13
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  7月30日召开的中央政治局会议首次强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”引起市场强烈反响。

  在笔者看来,中央此次表态传达了不走刺激房地产老路、调控逐步常态化的明确信号。事实上,5月份以来决策层已经开始了收紧房地产融资的又一轮监管动作,如银保监会23号文涉及诸多规范银行和非银(信托)地产前端融资的内容,6月底多家信托及银行机构被监管约谈或接受窗口指导,国家发改委也接连发文对房企海外发债进行规范。

  显然,面对经济下行压力,保持房地产市场的稳定仍然至关重要。什么原因促使调控再次收紧?未来房地产调控政策如何把握?

  一、楼市“小阳春”后的基本面及调控政策观察

  今年春节以来,尽管“房住不炒”的调控思路并未改变,但各地调控整体趋缓,同时受益于一季度相对宽松的货币环境,出现了一轮刚需主导市场的房地产“小阳春”。

  正是在上述背景下,部分热点城市出现了上涨较快的现象,住建部4月19日和5月18日分两批对苏州、佛山、南宁、大连等10个累计涨幅较大的城市进行了预警提示;随后各地根据“一城一策”方针,调控步伐明显加快,除房价以外,针对土地市场、限购、房贷利率、税费等多个方面密集出台调控政策收紧房地产市场。5月份以来,房地产销售有所降温。

  库存方面,尽管狭义库存(商品房待售面积)仍在下降,但广义库存却在近期抬升。笔者使用累计新开工面积扣除累计销售面积得到广义库存面积,并以此计算广义库存增速,结果显示自2018年10月份以来广义住宅库存即回归正增长区间,且增速整体呈现出加快的趋势。究其原因,2017年以来房地产施工和竣工面积持续处于背离的状态,前者正增长、后者负增长导致建设周期拉长,从而加大了广义库存的压力。在笔者看来,拉长建设周期或是房企在调控政策收紧、现金流状况恶化等因素下的主动选择,在此情况下,广义库存无疑能更好的反映真实情况,随着销售降温以及竣工面积的回升,未来的库存去化可能面临较大压力。

  此外,今年以来一枝独秀的房地产投资也有所放缓。4月份的高点之后,1-6月份累计增速已降至10.9%,尽管仍然保持两位数,但后续的高增长或难以为继。原因在于,销售降温、回款降速的情况下,前期推动投资高增长的新开工及建安投资增速近期均有所放缓;而近期融资环境收紧不仅影响新开工,还将遏制房企拿地。

  事实上,土地拍卖市场火爆正是当前监管收紧房企融资端的导火索。受益于一季度整体宽松的货币政策,以及“小阳春”销售回暖,房企一季度资金状况整体有所改善,部分房企拿地激进。二季度包括武汉、成都、宁波在内的多个城市均拍出“区域地王”或“准地王”,三线、四线城市土地拍卖市场也火爆异常,河南南阳等多个地级市拍出“地王”;数据显示,100个城市土地成交总价累计同比已经从3月份的-11.9%上升到6月份的17.1%,而成交面积增速则仍为负值,从而大幅推高了成交总价和楼面均价。

  考虑到土地价格与房价高度相关,在宽松货币环境之下,近期房企违规融资拿地等乱象有抬头之势、金融风险不容忽视,监管出于稳定市场预期的目的,出手调控并不奇怪。

  
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关键词: / 楼市 / 房地产 / 市场 / 
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