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冯俊:房地产“新阶段”亟需厘清三个认识

来源:中国房地产金融
日期:2019-09-30
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  总结概括改革开放四十年来房地产发展:成绩斐然,饱受诟病,风险渐显,亟需转型。在新的发展阶段,有几个认识需要厘清。

  文/冯俊 中国房地产业协会会长

  改革开放四十年以来,中国房地产业的发展,为群众居住条件的改善,为城市面貌的改变,为生产要素市场的完善,为经济的持续增长,发挥了重要作用,但是也存在许多发展中的问题。用十六个字来概括:成绩斐然,饱受诟病,风险渐显,亟需转型。

  在新的发展阶段,有几个认识需要厘清。

  第一,房地产业发展的目的是什么。

  以住宅为主要产品的房地产业,在过去的四十年里,推动房地产业发展的根本动力是人民群众改善居住条件的迫切需要;在今后的发展中,人民群众对美好居住生活的向往,仍然是房地产业发展的根本动力。过去,房地产业的发展解决了人民群众住房极度短缺问题;今后,房地产业的发展是为了人民群众居住得更舒适、更幸福。

  四十年里,城镇居民家庭住房条件改善的同时,居民家庭住房财富的积累也在增加。大体上,城镇居民家庭的财富中超过70%是住房资产。这些年,以收入衡量的基尼系数在缓慢改善,但是以家庭财富衡量的基尼系数扩大得惊人。我们不能不认识到,住房的投资品属性在不恰当地膨胀,炒房现象已经成为经济社会发展中的一个顽症痼疾。这不仅扭曲了住房的本质属性,而且对群众生活条件的改善、消费增长构成巨大压力,对结构调整、经济发展构成巨大风险。

  习近平总书记在党的十九大报告中明确指出,“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。”7月30日中央政治局会议再次明确了“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产管理长效机制”,同时明确指出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。这一定位彰显了中央新的发展理念,体现了以人民为中心的发展思想,同时也明确告知社会各界,不会走用房地产拉动经济的老路。今年年初,房地产市场又出现了潜流涌动,有些企业生怕“踩空”,争相“抢风口”。作为房地产企业和关联产业链企业会员之家的中国房地产业协会,还是要提请会员,以及广大房地产企业,要认真领会中央对房地产的基本政策布局,不要怀疑政府的决心,不要将炒房盛行、房价上涨作为经济繁荣的标志,不要去“赌”中央放松房地产调控,不忘初心,脚踏实地地为改善人民群众居住条件、满足不断增长的美好居住生活的需要,提供好产品、好服务。

  第二,房地产业为什么人提供产品和服务。

  我们必须认识到,住房是群众生活的基本消费品,支撑房地产业发展的是广大群众的生活需求。房地产市场是大众市场,绝不是富裕阶层的专属市场。房地产企业当然要根据消费者支付能力不同,提供不同层次的产品和服务。但如果只把眼光盯在富裕群体上,必然是自我萎缩,自取淘汰。小平同志当年说,让一部分人先富起来,最终达到共同富裕,我们有些同志只记住了前半句,却忘了后半句。我们试想一下,如果房地产发展一开始就是为富裕阶层服务的,会有我们今天的市场规模吗?会有我们今天的产业地位吗?事实上,成功的、发展好的房地产企业,包括供应链企业,也是坚守服务大众这一理念。作为一个企业,可以有目标客户的定位选择,因为消费者收入有差异,消费偏好有不同,但是作为一个行业,尤其是为社会提供必要生活资料的行业,必然地要服务于大众市场,而不是小众市场。

  这好像是一个简单的道理,其实不然。我们不少房地产企业的售楼广告,极力渲染“投资佳选,增值良房”,目标客户很明确。这一目标客户的定位,就会使我们的产品设计并不注重居住使用功能,并不注重产品的性价比,并不注重产品的技术进步,并不注重产品的售后服务。因为这些不是投资者所关心的,他们只关心房价增长幅度。这恐怕也是我们的产品技术进步慢的原因之一。住房投资需求并不一定是坏事,如果投资的住房转化为租赁市场的供应,市场的总供给没有减少,但相当数量的住房投资是待价而沽,形成空置,这就在一定时期内减少住房的有效供给,而且积累资产泡沫。
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