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艾经纬:“热情与惯性”房地产市场的下一步

来源:中国房地产金融
日期:2019-09-30
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  作为资金驱动型的房地产市场,贷款利率的上涨意味着购房成本的抬升,这势必对购房者的购买意愿和财务压力形成实质性的影响。

  笔者在上一期专栏末尾提到,针对购房者端的调控可能很快就要来了。果不其然,8月25日,央行宣布自2019年10月8日起,对于新发放的商业性住房个人贷款,首套房贷款利率不得低于相应期限LPR,二套房贷利率不得低于相应期限LPR加60个基点。

  也就是说,按照8月20日发布的首期新LPR计算,那么10月8日后新发放的住房个贷,首套房的利率不低于4.85%,二套房不低于5.45%。

  再结合市场调研数据来看,2019年7月全国首套房贷款平均利率为5.44%,相当于基准利率1.110倍,二套房贷款平均利率为5.76%。

  作为资金驱动型的房地产市场,贷款利率的上涨意味着购房成本的抬升,这势必对购房者的购买意愿和财务压力形成实质性的影响。虽然短期之内,在开发商端和购房者端雄厚的资金支撑之下,房地产并不会很快出现太大的波动。

  先看开发商端,截至2019年二季度末,房地产开发贷款余额11.04万亿元。值得注意的是,该数据同比增长14.6%,但增速比上季末低4.3个百分点。

  另外,中国信托业协会数据显示,截至2019年一季度末,投向房地产的信托资金余额为2.81万亿元,如果结合2019年来房地产信托产品融资规模新增近3500亿元来估算,截至二季度末,房地产信托资金余额约在3万亿元。再加上境内外发行的房地产债务余额至少上万亿元,那么开发商端的负债规模高达15万亿元多。

  再看购房者端,按照笔者在上期专栏中的计算,截至2019年6月底,中国的个人购房贷款余额将达到33.19万亿元,其中包含估算的截至2019年6月的5.23万亿元公积金贷款。这是中国个人住房贷款余额从2014年底以来高速增长4年半的结果,其间单是个人商业住房贷款增幅就逼近150%。

  综合计算来看,开发商端和购房者端的贷款规模合计48万亿元,如果再加上诸如消费贷或者其他融资或负债方式进入房地产市场的资金,中国房地产市场目前合计约聚集了50万亿元资金。就这样,在目前中国M2余额192万亿元的规模中,凭借着50万亿元的资金涌入,加上个人住房贷款的高速增长,以及超过90%的居民借贷都用于买房的热情,中国房地产市场中的商品住宅年销售面积自2013年以来连续6年超10亿平方米也就毫不奇怪了,至于2019年将继续超过10亿平方米那简直是一点悬念都没有。

  在这样的资金支持,以及民众的热情与信仰之下,房价上涨是立竿见影的,房价下跌则是缓慢而小幅的。

  市场有惯性,资金和群众有热情,看起来一切是完美的,但往往恰到此时,是最需要注意的,正如股票市场上,当空头几乎消失时,市场的峰值也就同时形成了。

  笔者把数月之前提到的美股市场可能见顶的案例再拿出来说明,美股长牛进入10年之际时,市场上反而少了牛市到头的声音,2018年的看空论调在一个深V再创历史新高的指数攻势下偃旗息鼓,但无论从估值角度实不便宜来说,还是从市场周期的角度来讲,在市场预期归于一致,美股市场的临界点也就是顶部的转折点在七八月之交时显得异常的明显,美股的牛市正式宣告结束。

  很多人之前认为,随着美联储的降息,美股市场还有再上一层楼的希望。但实际上,从过去3轮美联储加息的周期来看,一般来说,市场在加息的末期会被很明显冲击到。之前市场认为加息还会继续,但现在明确开始表示要降息,这就说明加息已经结束,那么规律中的冲击自然也就暴力发生了,与所期待的降息效应恰恰相反。
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关键词: / 房地产市场 / 房贷利率 / 
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