9月楼市，已经划上了句号，楼市成交继续顺风顺水，没有“金九”正如我们继续平淡看待“银十”一样如期而遇。9月已逝，2019楼市也已基本定格，用年初的心态来看待当前的结果，我们用一个词形容就是——有惊无险。

　　年初我们有什么样的心态，内心又有何种顾虑和对楼市风险持何种态度？



　　1、新房成交是否下滑？

　　作为开发商，首先关心的是特定地区、区域新房成交总量的数值和变化，至于鹿死谁手那是后话。

　　在房产税、棚改、调控等各种不确定但耳目能熟的压力和干扰下；在三四线楼市普遍不被看好的情况下；在二套房、空置房越来越多的情况下；在二手房越来越冲击新房的情况下，十堰新房市场能否保持以前的成交量？不过，在目前看来结果还是比较乐观：


　　2019年前3季度，十堰主城区新建商品住房销售13814套，销售面积151.62万平方米，同比增长4.84%。 同时，1至9月，存量住房成交6380套，成交面积58.49万平方米，同比增长17.14%。

　　存量房仍然在不出所料的增长，新房增长虽然幅度不大，但多少有点出人预料。预料之中的是新房供应的加大，势必会促进新房的成交；预料之外的是二手房成交虽然仍在增长，但同样没有阻挡新房的成交。

　　从十堰主城区新房库存看，截至9月底约7181套，新房消化周期约4.4月，还比较低，何况这里面有一定水份存在。随着后期新房供给加大，我们相信新房成交还会抬头，二手房成交也会在一定程度得到遏制。

　　2、房价是否还涨？
　　
　　据我们统计，2019年十堰主城区新房成交均价出现一定程度下降，我们认为这里面有高价盘销售受阻、高价盘供给、低价盘供给入市、低价盘畅销、商业用房降价等各方面综合的因素存在。

　　商业用房降价没有争议，住宅价格的下滑只能说是受供给和市场作用正常波动的结果，就单一住宅产品看没有降价的迹象，但也鲜有涨价的个例。

　　也许十堰房价从长期讲还有涨价的空间和可能，但这种17、18年大涨势头已经停止。

　　3、大盘能否如期入市？

　　2018，城区大盘接踵而至，虽然在近两年城区楼市的主要矛盾是供给不足，但由于受地产开发的周期性限制，大部分大盘的开发速度和进度很难保证常规高层在2019年底开盘入市，除了汉成能在拿地后快速推盘外，其他大盘可以说是进度缓慢。在年底大盘项目能否顺利入市不仅楼盘项目的利益，同时也会影响到十堰城区新房供给、楼市成交和房价涨跌。

　　如果按照十堰以前封顶才能预售的规则，部分大盘项目高层产品在年内很难入市或推迟入市，新的预售规则的推出，使得这一楼市窘境得以解决。

　　4、土地成交有何结果？
　　
　　2018年是十堰城区土地成交爆发年，去年主城区土地出让金收入共48.9亿元，但这绝对不是十堰楼市、地产、土地突然爆发的结果，而是来自17年的沉寂（12.9亿元）和18年众多大盘项目的来临，按以往常规十堰主城区年土地收入大概在20亿左右。


　　19年前3季度主城区土地收入共19.98亿元，这是一个正常的结果，估计全年也很难有大的突破。我们认为这主要有以下客观因素：

　　A、城区仍有大量已售未开发的土地；

　　B、商住用地楼面价和土地单价还没有大幅提升，需要时间；

　　C、城镇化、棚改、投资所致的购房需求没有明显变化；

　　D、国内四五线城市楼市的失落和看空；

　　结语

　　我们以上从土地、市场、房价、供应上来分析、总结十堰前三季度楼市，有年初的担心，最终的结果是有惊无险，一切合情，合理，正常。毕竟事物的发展主要由内因和规律所决定，把握住这些，一切都顺理成章。