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有惊无险——前3季度十堰城区楼市总结

来源:车城房产网
日期:2019-10-18
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  9月楼市,已经划上了句号,楼市成交继续顺风顺水,没有“金九”正如我们继续平淡看待“银十”一样如期而遇。9月已逝,2019楼市也已基本定格,用年初的心态来看待当前的结果,我们用一个词形容就是——有惊无险。

  年初我们有什么样的心态,内心又有何种顾虑和对楼市风险持何种态度?



  1、新房成交是否下滑?

  作为开发商,首先关心的是特定地区、区域新房成交总量的数值和变化,至于鹿死谁手那是后话。

  在房产税、棚改、调控等各种不确定但耳目能熟的压力和干扰下;在三四线楼市普遍不被看好的情况下;在二套房、空置房越来越多的情况下;在二手房越来越冲击新房的情况下,十堰新房市场能否保持以前的成交量?不过,在目前看来结果还是比较乐观:


  2019年前3季度,十堰主城区新建商品住房销售13814套,销售面积151.62万平方米,同比增长4.84%。 同时,1至9月,存量住房成交6380套,成交面积58.49万平方米,同比增长17.14%。

  存量房仍然在不出所料的增长,新房增长虽然幅度不大,但多少有点出人预料。预料之中的是新房供应的加大,势必会促进新房的成交;预料之外的是二手房成交虽然仍在增长,但同样没有阻挡新房的成交。

  从十堰主城区新房库存看,截至9月底约7181套,新房消化周期约4.4月,还比较低,何况这里面有一定水份存在。随着后期新房供给加大,我们相信新房成交还会抬头,二手房成交也会在一定程度得到遏制。

  2、房价是否还涨?
  
  据我们统计,2019年十堰主城区新房成交均价出现一定程度下降,我们认为这里面有高价盘销售受阻、高价盘供给、低价盘供给入市、低价盘畅销、商业用房降价等各方面综合的因素存在。

  商业用房降价没有争议,住宅价格的下滑只能说是受供给和市场作用正常波动的结果,就单一住宅产品看没有降价的迹象,但也鲜有涨价的个例。

  也许十堰房价从长期讲还有涨价的空间和可能,但这种17、18年大涨势头已经停止。

  3、大盘能否如期入市?

  2018,城区大盘接踵而至,虽然在近两年城区楼市的主要矛盾是供给不足,但由于受地产开发的周期性限制,大部分大盘的开发速度和进度很难保证常规高层在2019年底开盘入市,除了汉成能在拿地后快速推盘外,其他大盘可以说是进度缓慢。在年底大盘项目能否顺利入市不仅楼盘项目的利益,同时也会影响到十堰城区新房供给、楼市成交和房价涨跌。

  如果按照十堰以前封顶才能预售的规则,部分大盘项目高层产品在年内很难入市或推迟入市,新的预售规则的推出,使得这一楼市窘境得以解决。

  4、土地成交有何结果?
  
  2018年是十堰城区土地成交爆发年,去年主城区土地出让金收入共48.9亿元,但这绝对不是十堰楼市、地产、土地突然爆发的结果,而是来自17年的沉寂(12.9亿元)和18年众多大盘项目的来临,按以往常规十堰主城区年土地收入大概在20亿左右。


  19年前3季度主城区土地收入共19.98亿元,这是一个正常的结果,估计全年也很难有大的突破。我们认为这主要有以下客观因素:

  A、城区仍有大量已售未开发的土地;

  B、商住用地楼面价和土地单价还没有大幅提升,需要时间;

  C、城镇化、棚改、投资所致的购房需求没有明显变化;

  D、国内四五线城市楼市的失落和看空;

  结语

  我们以上从土地、市场、房价、供应上来分析、总结十堰前三季度楼市,有年初的担心,最终的结果是有惊无险,一切合情,合理,正常。毕竟事物的发展主要由内因和规律所决定,把握住这些,一切都顺理成章。
关键词: / 十堰 / 楼市 / 总结 / 
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