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北京二手房降价调查:量价齐跌最长下滑周期来袭

来源:21世纪经济报道
日期:2019-11-20
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  年末二手房区域市场调研

  统计局数据显示,10月二手住宅销售价格环比上涨0.1%,涨幅比上月回落0.2个百分点。一线城市中,深圳上涨1.0%,其余三城俱有所下跌:北京、上海和广州分别下降0.6%、0.2%和0.1%。21世纪经济报道记者在一线城市的调研情况也佐证了数据反映的情况。北京和广州都在经历交易周期被拉长、业主价格不断松动的量价齐跌最长下滑周期,深圳受政策利好驱动,在下跌潮中逆流而上。

  随着限竞房的大量入市,新房和二手房的对比态势正在发生细微的变化,并对二手房市场带来深远影响。-甘俊摄

  “(二手房)价格确实在下降,这几个月来,下调报价的情况要多于上调的。但就算这样,成交量也不大。”11月19日,链家地产北京珠江绿洲门店的业务员小刘向21世纪经济报道表示。

  这家门店位于北京东五环外,属于朝阳区的双桥片区。按照链家app的数据,现阶段,该区域二手住宅的平均成交价格约在4.5万元/平方米左右,比上半年的价格水平有小幅下调。且下半年以来,该区域的成交量一直处于较低水平。

  在本轮房地产市场调整中,北京是最早出台政策、也最早见效的区域市场之一。当前,北京二手房交易量占整体市场的八成以上,二手房市场的变化,几乎是北京楼市的全部写照。

  根据国家统计局的数据,今年7月到10月,北京二手住宅成交均价连续四个月出现下滑。这是2018年以来,北京二手房价经历的最长下滑周期。一线经纪人反馈的信息是,业主不断下调报价,但购房者的观望情绪仍然严重。

  自2017年3月的“317新政”以来,北京已有两年多未出台新的重磅调控措施。那么,究竟是哪些因素,“惊扰”了北京二手房的价格?

  比二年前下跌13%

  “如果没有政策因素影响,二手房交易是有一定季节性波动的。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐向21世纪经济报道表示,每年春节后,二手房市场通常都会有一波涨势,然后再逐渐向下调整。

  他表示,2018年春节后到现在,北京二手房均价经历了两次季节性上涨和两次持续性回落,月度均价环比变化在2%左右,幅度不大。

  近几个月的房价回落,就带有一定的季节性因素,而且同期的交易量相对不高。

  北京市住建委的数据显示,今年7月至9月,北京二手住宅交易规模均位于12000套到13000套的区间内,10月因国庆长假的影响,交易量降至8844套。而今年的交易高点位于3月,整体交易量超过16000套。

  我爱我家北京惠新里门店的业务员向记者证实,最近几个月,观望现象确实明显,“按照惯例,如果在15天的‘黄金期’内还没有实质性进展,房源的交易周期就会拉长。”他透露,当前北京二手房的交易周期在60天到90天,而市场好的时候,周期会在40天到60天。

  他所说的“市场好的时候”,是指2017年的“317新政”之前。2017年3月,北京出台楼市调控政策,将二套房最低首付比例提高至六成,最高贷款年限由30年降至25年,同时对企业购房实施限售,期限为三年。3月26日,北京再度发文,将商住类房屋的限购门槛设置为5年纳税或社保证明,等同于住宅类产品。

  这两项政策将北京楼市分割成两段,新政后,由于需求被压抑,北京二手房交易一度遭遇“腰斩”。虽然市场在2018年后有所恢复,但“后遗症”存在至今:除了交易周期不断拉长外,业主对价格的坚持也持续松动,并导致交易均价下调。

  贝壳研究院指出,当前北京二手房业主调价仍然以降价为主,且调价行为中,业主降价占比不断走高。2019年10月,业主降价比重为91.6%,为“317新政”以来的最高值。

  该机构还指出,自“317新政”后,北京二手房均价便在波动中逐步回落,当前北京二手房均价为5.8万元/平方米,与去年年底持平,较2017年3月的高点累计下跌13.6%。

  只有学区房依然坚挺。根据我爱我家、安居客、链家等交易平台上的信息,在海淀区的中关村、双榆树区域,西城区的小西天区域,曾在今年8月曾有过高频率的成交,此后的价格基本也维持在较高的水平,未出现显著下调。

  限竞房影响定价心态

  北京房地产市场很早就进入了“存量时代”。到2018年,二手住宅签约量达到15.2万套,占比85%,二手房市场的主导地位凸显无遗。
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关键词: / 房价 / 北京二手房 / 
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