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公摊面积如何算?教你如何从户型图看公摊大小

来源:车城房产网
日期:2020-01-07
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最近关于公摊系数在网上闹得沸沸扬扬,无非是:①业主觉得公摊面积大了;②觉得公摊面积计算不透明,感觉是不是开发商或测量单位在公摊上做了手脚。公摊面积的确是买房(特别是新房)中不可忽视的问题,对于购房者来说一方面希望公摊面积尽可能小;另一方面希望公摊面积的计算能公开、公正、透明,即使公摊面积大点也要买的值得。

关于公摊面积在我国由来已久,虽然此概念是由香港引入,但在2013年,香港正式废除建筑面积计价的销售方式,此后只允许按照使用面积交易房产。在国内,早在2002年,重庆就出台了《重庆市城镇房地产交易管理条例》,其中明确规定,商品房现售和预售,以套内建筑面积作为计价依据,商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。正是这一做法,让重庆获得了“全中国只有重庆的房子是算使用面积”的美誉。

虽然目前在全球只中国大陆在使用公摊面积售房,但我们今天不是讨论该不该使用公摊面积?何时取消公摊面积的问题,我们只讨论公摊面积是如何计算的?公摊面积多少合适?希望能对不怎么透明的公摊面积有所清晰、合理的认识。

公摊面积


1、公摊面积何以引起众怒?

人们对公摊面积嗤之以鼻的态度由来已久,但敢怒敢言又能如何,毕竟取消公摊是国家政策层面的问题,于是人们慢慢在容忍中变成了习惯,关键还是在于对于公摊面积作为购房者觉得是稀里糊涂:

A、透明度差

在购房前,置业顾问的说辞或购房合同中不会涉及公摊面积(公摊系数)的准确表达,通常只会抛出模棱两可的说法,诸如:“我们公摊正常,一般在?%左右”,“我们公摊最后会通过测绘部门测量,不会给你多算”,“你通过看样板间,感觉我们公摊大吗,我们公摊在同行做得很小了”。
在购房前没有明确的表述,在购房合同中也没有明确的约定,等交房时一看,“公摊咋这大,怎么超过了30%?”,是的,就是30%,等你明白也许已经晚了,不是在购房时楼盘方不知道公摊多少,而是不便于给你透露罢了。试问哪个楼盘敢在签订合同时明确自己公摊多少?哪个敢把公摊写进购房合同?又为什么不写?

B、容易产生欺诈

“有利可图”是个中性词,但“唯利是图”似乎就不那么好听了,试想如果一栋标准两梯四户33层住宅,如果公摊多算2%,依十堰城区房价差不多200万就捡了,并且这个钱来之太易。我们不能说在以往所有开发商都有此行为,或者说极个别开发商敢于、善于此类操作,何况我们面积测量也有技术层面、操作层面的误差,我们只能说这个公摊太容易出问题,同时我们也希望购房者能多去在口碑好、信誉好的楼盘中选择。

2、公摊面积如何计算?

公摊虽然对大部分购房者来说是个糊涂账,但公摊面积并非就是稀里糊涂,公摊面积的测量按照国家《建筑面积计算规范》来计算。

公摊面积如何算


依据《建筑面积计算规范》可分摊的公用建筑面积即公摊面积为:

1、大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)电室、值班警卫室等,为整幢服务的公共用房和物业管理用房,以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房;
2、每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙),为墙体面积水面投影面积的一半。

不应计入的公用建筑空间为:

1、仓库、机动车库、非机动车库、车道等,作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间;
2、售房单位自营、自用的房屋;
3、为多幢房屋服务的警卫室、管理(其中包括物业管理)用房。

公摊面积的测量对一般购房者来说确实不易,特别购买期房更是不能实地测量,但是我们可以通过户型图来计算套内建筑面积,从而来估算公摊,先来熟悉以下公式:

公摊系数 = 公摊面积 / 套内建筑面积
公摊系数 = (销售面积 - 套内建筑面积) / 套内建筑面积
得房率 = 套内建筑面积 / 销售面积
套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台面积
销售面积 = 套内建筑面积 + 公摊面积
12
关键词: / 公摊 / 公摊系数 / 公摊面积 / 
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