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沈建忠:物业管理行业需要提升价值共识

来源:中房报
日期:2020-06-30
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  2020年,一场突如其来的新冠肺炎疫情,将物业管理行业推到了第一线,几乎一夜之间,千万物业人吹响了“集结号”,为社区筑起最坚固的防线。

  “我们也没想到,央视《经济半小时》栏目会专门为物业管理行业做一期节目,播出纪录片《物业英雄》,这也是主流媒体首次提出‘物业英雄’这个称呼,这是社会对我们物业管理行业的认可。” 中国物业管理协会会长沈建忠在接受中国房地产报(微信ID:china-crb)记者采访时表示。在他看来,这次物业人所取得的成绩,其背后是物业管理行业多年来开展转型升级,推进信息化、数字化、智能化、科技化发展的结果。

  这位当年媒体口中的楼市行政化调控“执行主官”,在住房和城乡建设部房地产司工作35年,曾见证了深圳第一家物业服务企业的诞生,也见证了物业管理行业近四十年的发展历程。他认为,尽管物业管理行业近几年发展迅速,成绩斐然,但是依然存在一些制约行业发展的问题。面对未来,物业管理行业的发展任重道远。

  取得价值共识,完善市场机制

  “业主对物业服务品质不断提升的要求和物业服务成本上升形成的巨大矛盾,是物业管理行业面临的主要难题。”沈建忠表示,在他看来,在物业费的制约下,现有的物业服务企业在原有服务基础上提供更为优质的物业服务难以为继。

  对此,他举了一个老旧小区停车管理的例子。北京卫视《向前一步》栏目曾播出了一期关于老旧小区停车费的节目。节目中报道的小区由于早期的规划设计问题,停车一直缺乏规范化管理,居民停车靠自主占位,有的甚至设置地锁。为了改变这种状况,街道居委会曾尝试引进一家停车管理公司,对小区停车位改造升级,实施规范化管理,但这一举措需要收取基本的停车费用,以保证正常运转,但很多业主持反对意见,如果协调不下来,停车服务很难维持下去,物业服务的提升也往往遇到同样的问题。

  在物业管理行业,物业服务费调整机制像一座难以撼动的冰山。在一些小区,物业服务费市场化定价,居民能享受较好的物业服务,但更多小区的物业服务费几年甚至十几年调不了,而人力资源成本却一直在增加,这些基础问题成为物业管理行业转型升级的阻碍。

  优质物业服务和普通物业服务的区别实际上受物业费的制约,在相当一部分人的概念里,觉得对物业服务不满意拒缴物业费理所当然,这就导致大部分物业服务只能停留在普通层面。目前国内普通住宅物业费平均价格在2元/平方米左右,一些老旧小区物业费甚至只有几毛钱。各地在物业管理政策调整中已经涉及这些问题,例如今年5月1日,《北京市物业管理条例》实施,物业服务费实行市场调节价备受关注。

  “这背后的根本原因是在服务价值上没有形成共识。”在沈建忠看来,优质物业服务可以为资产带来溢价,真正受益的是社会和业主。一些实例证明,在二手房市场,物业服务好的小区房产成交单价会比周边项目平均高2000元以上,所以,物业费不是越低越好,它应该是一个全生命周期价值概念,质价相符才是普适性的规律。

  但目前社会对专业物业服务价值和物业服务企业专业地位的认识和接纳程度不高,因此在市场化进程中,低价格往往更具有竞争优势,市场也因此出现劣币驱逐良币的现象。对此,沈建忠认为,单纯的价格竞争真正受到伤害的是业主的不动产,也只会给行业发展带来不利影响,因为不动产得不到有效的管护,特别是隐蔽的设备设施维护,是以缩短房屋的使用寿命为代价的。只有联合各界力量共同推动社会对全生命周期物业服务价值的共识,建立起公开、公正、公平的竞争机制,通过健全的诚信体系,实现行业优胜劣汰,才能为物业管理行业发展打开全面升级的通道。

  推动物业管理行业向现代服务业转型

  “我国已经进入中等收入国家的行列,人民需求也变得更多元化,只有向现代化服务业转型才有出路。”沈建忠表示。他认为:物业管理行业向现代服务业转型的标志主要体现在产业集中度、智能科技、商业模式创新和专业化等方面。


  从产业集中度来看,首先要符合“二八定律”,即20%的骨干企业,掌握80%的产业资源。只有产业集中度提高,企业才有可能做到平台化、智能化、科技化,才能有效提升服务效率、服务水平,只有规模化效益,企业才能腾出身手日后实现精细化。 
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关键词: / 沈建忠 / 物业 / 管理 / 
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