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孟晓苏:房地产是链接国内大循环的关键

来源:中房报
日期:2020-07-30
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他还是那个热心而专业的“中国房地产之父”,思想开放,言谈耿直,对中国房地产行业的认知和剖析独树一帜,一贯为房地产行业对国民经济的主导作用发声。
  
在位于北京CBD地段的世纪财富中心19楼办公室,记者近日对汇力基金董事长,中房集团、幸福人寿原董事长孟晓苏进行了专访,围绕新常态下楼市展开了一场回顾与展望。
  
2020年上半年,疫情冲击与复杂的市场环境下,房地产行业普遍面临销售去化压力,与此同时,以深圳、宁波为代表的一批城市步入局部交易火热与限购加码等境况。其中,二手房涨幅居首的深圳6月份单月成交量破万套,均价较去年底上涨14.37%;在长三角地区涨幅亮眼的宁波,屡现“万人摇号”。继此之后,深圳发布“7·15”新政,提出在深落户且社保满3年才可购房、离婚3年内受限、增值税免征由2年提高至5年等措施;宁波的“稳楼市十条”,则扩大了限购区域。
  
“全国楼市的启动一定是梯度演进,有先有后。抑制居民购买力对一些城市是降温冷水,但对楼市与经济还没起来的城市可能是一记大棒。”孟晓苏告诉记者,全国楼市不能总是处于不温不火的状态,在外需持续不振的情况下还是要倚重内需。他认为:“房地产市场是链接国内大循环的关键环节,楼市活跃能带动相关产业繁荣,发挥出国内超大规模市场的优势”。
  
“房改第一人”传递的理念不止于此。此次访谈中他提到“新刚需”概念,认为疫情之后的改善性住房需求明显提升;提出坚持住房体系建设与保障房建设“双轨制”下进入到住房“大保障”时代,一味抑制房价有损多数家庭既有利益;他把自己推介了15年之久的REITs产品比作用心良苦的“卞和献玉”,认为只有基建与房地产同时驱动,将债权转化为股权才是化解金融风险的正确路径;他劝告房企“咬定青山不放松”,看好住房市场背后的旺盛需求。“尽管目前国内经济举步维艰,但是可以预言房地产行业恢复发展将是中国经济顺利复苏的晴雨表。”
  
“全国楼市启动有先有后,不能把刚生起的火苗扑灭”
  
中国房地产报:站在年中节点,您对上半年的楼市发展形势怎么看?
  
孟晓苏:近半年来,中国经济整体处于下滑通道,受疫情影响,一季度下滑尤其明显,二季度稍微好转,但房地产销售增长依旧表现为负值。根据国家统计局数据,上半年全国的房产销售的面积同比增速为-8.4%,销售额同比增速为-5.4%。
  
这不能仅仅用疫情来解释,房地产投资增速这几年早就收窄,自从2011年施行楼市限购政策以来,房地产开发投资增速从当初的20%左右,下滑到2019年的9.9%,直到今年上半年表现为1.9%。与之对应的是房地产投资增速下降,造成固定资产投资增速与GDP增速下降。我国从2012年结束了8%以上的GDP增幅,随后就一路下滑至6.1%。
  
在目前这种情况下,各方都希望能够营造出经济新亮点,包括投资新基建,用财政补贴刺激居民购买力。中央会议也多次提出来要扩大内需、恢复居民购买力。在追新的同时不要忘记了,楼市对于经济发展的拉动力还是存在的。它不是短期的拉动力,而是具有长效机制的经济拉动力。
  
中国房地产报:近期深圳、宁波等城市楼市交易活跃,当地随后升级限购政策,引起业界关注,您如何看待这批城市限购加码?
 
孟晓苏:一些城市楼市先活跃起来是好事,在外需不振的情况下,我们迫切需要购买力回到市场。而且目前只是个别城市率先启动并非全国性的普遍启动。上半年全国城镇房屋销售面积为-8.4%,是历史上最低位。
  
全国楼市启动一定是梯度演进有先有后,重点表现为一线城市或沿海城市,预示着下一步经济复苏。有的地区要把刚刚生起的火苗扑灭这不算带了个好头。整个楼市不能长期只是不温不火的状态,必定要有一定的突破。
  
2016年在“楼市去库存”政策鼓舞下,正是深圳率先突破低迷,当年房价上涨超过50%,因为压抑了几年都没有上涨。接着深圳带动了北京和上海楼市,随后是南京、厦门、青岛、苏州、合肥这些城市,房价增幅都达到了50%。那一轮“楼市去库存”并没有给经济带来损害,反而帮助相关产业把连续几年的“产能过剩”消化掉了。
  
现在让我质疑的并不是这些城市“因城施策”,而是会不会成为“枪打出头鸟”?会不会对其他城市造成连带影响?就怕这一刀砍下去,砍了深圳的“鞋跟”,却砍到其他省市的“脖颈”。就像2017-2018年那次调控,让2016年房价上涨50%的城市都跑掉了,却抓住房价后涨起来的省市痛打一顿。
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