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邵宇:城市群是房地产增长的第二个曲线来源

来源:凤凰网房产
日期:2020-09-05
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  9月1日至6日,由风财讯、风财讯智库主办的2020风财讯超级财经周启动。22场云端对话,40位顶层智慧围绕产业、金融、文旅、商业、城市更新等话题进行多元讨论。东方证券总裁助理、首席经济学家邵宇在9月1日主题演讲中提到,从中长期来看,房价处于胶着的状态,一般而言,现在的房价或者说房屋不受制于政策,中长期还是取决于城市化的战略,以及城市群的战略方向。

  邵宇表示,这里面有一个共识,要经济增长,短期靠房地产没有问题,但是中长期来看,房地产的黄金时代已经过去了,给大家一个明显的数据,对于核心城市而言,北上广深过去的20年里面,房价平均涨了20倍,年化接近10%的增速,这个增速是非常可观。

  以下为部分发言实录:

  大家会有疑问,未来还会不会在某一个特定的城市,年度的房价增速还会达到10%,而不会引发中央政府一定程度上的干预和压制,这个比较难。

  深圳的例子比较明显,房价上涨的比较高,出台了一个史上最严的限购限贷的政策,现在看起来最好的办法是增加更多的供应,但是这个又陷入到博弈的环节中去。

  随着中国的城市化的进程,60%的城市化率了道路未来的接近70%、80%的城市化率,在未来的15年里面,中国的房地产已经渡过了黄金时代,进入到一个白银时代,白银时代有什么特征,大家可以想见,每年10%的房价的增长,全国平均大概在3%左右,大城市在6%左右,以后的增长会不会超过可支配收入的增长,这个是存在疑问的,毕竟过去这么多年我们的经济增长在10%左右,我们的收入也要在这个水平,所以相对来说是匹配的。现在我们经济增长只有3%,未来可能只有4%、5%的水平,很难想见房价增长再超过5%甚至10%的水平,这是很难忍受的。

  未来整个房地产投资的逻辑可能会有一个变化,当从黄金时代进入到白银时代,整个投资的逻辑已经变化了,更多的强调的是一种结构性的机会。什么叫结构性机会,就跟现在的城市群战略密切的联系在一起,以前的城市分一二三线,四五六七八线都有,整个房价经过了普涨,在原来的广义的货币供应和城市化逻辑下没有问题。

  但是未来,我们走的可能是更加集约的方式,房地产投资,产能投资,基础设施投资不会像以前那样广泛的撒网,会有意识的集中在一些关键的城市群,根据分析,大概一线城市群三个,传统的北上广深,二线城市群可能是五个,沿着长江黄金水道分布的城市群,成渝、武汉、合肥,京广线分布的,中原加上武汉、湖南的长三珠的城市群。其他的比如说山东半岛,海南岛都会有一些特色的,我们称之为区域的中心,再加上周边分布的,像一些关键的地缘、能源的区域,不会超过20个,也就是说现在的财力,财政和货币的总量,很难在全面意义上铺开建设,包括房地产,只能有限的集中在关键的区域。

  所以房地产公司都在讨论一个关键的问题,第一增长曲线肯定是慢下来了,以住宅为核心的。第二增长曲线在哪,很明显,这个曲线肯定是在城市群中间,但是业态会更加丰富一些,可能很多是住宅,以前你看到很多的大盘,大型的发展商之所以起家,并不是在中心城市耕耘,因为我们知道中心城市一块地,成片发展的规模很小,另外中心城市的利益关系纠葛特别复杂,不管是拆迁,跟地方政府的关系,原有的产权的业主的关系非常复杂,很难搞定大块的地块,反过来碧桂园、万科、恒大,就是在原来的城市化发展的高峰期,拿的是郊区的大盘土地,比如各种各样的城市花园,离城市有一定的距离,但是这块相对来说拆迁成本比较低,经过这么多年的耕耘,原来近郊的地方现在也变成城市的重要的组成部分,从这里拿到了他们需要的溢价和积累的大量的资金来源。

  同样的道理,我们也适用于城市群,要把眼光放开一点,可能不能在近郊,甚至高于远郊或者城市群的区域里面提供一些像以前提供给刚刚城市化进入到城市居住的中产人口的刚需一样,这样可能会产生大的企业,而且这样的方式有可能得到地方和中央政府的认可和支持的,这是我们增长曲线的新的来源。

  这里面的业态,包括小镇,包括平价的住宅,包括一些改善性的郊区的别墅的形态,我们觉得都可以考虑。这个可能会成为城市群发展里面的地产增长的第二个曲线来源,很多人也在做类似的尝试。
关键词: / 刚需 / 商业 / 
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