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楼市“打折潮”来袭,房价“拐点”形成?社科院给出“预测”

来源:网络
日期:2020-09-19
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昨晚受邀参加了一个饭局,都是一些曾经的同事,现在他们基本都做到了各开发商的城市营销总、大区营销总。

有意思的是,大家见面的第一句话,“你家准备弄几折?”,同行也不含糊,“不跟上,客户都被人家抢完了哦”、“今年金九银十感觉就是坑啊,不涨价,比谁打折更猛”,“可不是嘛,这个行业没法干了,熬到年底,明年准备转行”。

楼市“打折潮”来袭,房价“拐点”形成?社科院给出“预测”
不说也知道,同行们讨论的焦点都来源于老大哥恒大深夜发布的卖房打折促销政策,9、10月共要完成2000亿的销售目标,在市场容量相对固定的情况下,要卖这么多房子不降价可不行。有媒体算过一笔账,把所有折扣都加在一起的话,相当于打了58折。

这可不是小打小闹,信息显示,全国有超过600个盘参与。虽然很多网友说,他们那里没有享受到,羡慕其他城市的楼盘。比如,像烟台等类似城市,他们即使想参与也没办法,因为当地政策限制,如果实际成交价格低于备案价的话,最低不能低于9折,换句话说,地方出于稳房价考虑,对房价涨跌幅都做了限制规定,开发商即便想突破也不太现实。

楼市“打折潮”来袭,房价“拐点”形成?社科院给出“预测”
中小房企怎么办?跟不跟都难。
有人说,按理说人家大房企打折促销看似是要回笼资金,降低负债,是问题提出者,但却把答案留给了其他中小房企,这句话不是没有道理。

按照3条“红线”监管要求,大部分房企都需降低债务以合规,对中小房企而言,若不降价,市场就全部被大房企吞噬了,只能让自己的房子变为库存,那么多支出以及债务要还,谁也撑不了多久。

但如果跟随大房企打折,同样会被带到沟里。道理很明显,大房企土地储备多,而且很多地块拿得早,成本较低,现在即使大幅打折也不会亏损,只是少赚些罢了。而很多中小房企就不一样了,他们不会有太多低价地,基本都是近几年获取的地块,取得成本高,一旦折扣过多,利润就别说了,即使把房子都卖掉了,但还是堵不上债务这个窟窿。

结果是,卖不卖都难,有业内人士说,在万科2018年秋季例会上刷屏的“活下去”主题,不是缺席了,不过是迟到了而已。话说回来,对于负债较高的房企来说,跟随促销可以稍微多活一会,不跟,可能连工资都发不出来,权衡利弊,大概率得跟。

楼市“打折潮”来袭,房价“拐点”形成?社科院给出“预测”
“打折潮”袭来,是否意味着下降趋势全面形成?
对于没买房的人来说,房价回归可以降低买房成本,能够实现自己的住房梦,房价下降可以说是梦寐已久的事。楼市掀起打折狂风,让购房者看到了房价下跌的希望,那么,会不会成为房价的转折点呢?以至于全面形成下降趋势呢?对于这一点,社科院报告进行了预测,从时间点看,算是紧急释放信号。

在9月7日,中国社科院《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告No.17(2020)》中预测指出,中国近两三年房价总体上将维持高位横盘走势。报告中进而解释到,除少数三四线城市、个别地段的个别楼盘外,房价大涨大跌都是小概率情况。这是何意?结合报告的内容,至少释放出3个信号。

楼市“打折潮”来袭,房价“拐点”形成?社科院给出“预测”
第一,对房价平稳的理解。

对楼市和房价的定调,就是“平稳”二字。第一种,假如现在1万元/平米,2-3年后,还是1万元/平米,这是一种平稳,但算上物价因素后,其实是跌了。第二种,房价在小范围内波动,涨跌幅度都不是很大,这也是一种稳定。第三种,房价增速低于收入和经济增速,也可视为平稳。从报告释放的信号看,房价稳定是相对的,小涨、小跌、不涨不跌,都在平稳范畴,所以,我们不要只看到其中一种情况。

第二,房价缺少大涨的动力,同样也缺少大跌的基础。

当前房价已经处于一个高位,市场需要消化,如果继续快速上涨,将产生巨大的泡沫,对经济发展不利。从国家的态度看,通过加大租赁住房、共有产权房等方面,在增加供应的同时,也在严格限制资金流入房地产,房价上涨的因素有所削弱。

报告显示,住房供应不满足需求的总体态势不会在短期内得到改观。看似人均居住面积已经不低了,但老房子比较多,没有卫生间、没有门厅、没有过道等等房子还在城区里大量存在,一旦具备经济条件,这种置换需求是会持续释放的。此外,我们的城市化率才刚刚过60%,离发达国家普遍80%甚至更高的城市化水平,还有较大差距,按照目前平均每年一个百分点的城市化速度算,房地产还有较长的发展空间。
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