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贾卧龙:新政重创楼市七寸 房产投资将陷深度盘整

来源:车城房产网
日期:2010-04-21
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  近日,在经历了漫长的政策真空期以后,调控政策开始狂轰滥炸火力凶猛,一时间整个楼市弥漫着紧张恐慌的气氛。伴随着严厉政策对楼市的强大冲击,一些炒房者开始慑于政策打压抽身而去,各地楼市都出现了卖方挂牌房源增加、投资客集中抛盘的现象。这对于购房者来说无疑是一剂安慰剂,然而在巨大的“抛售潮”中我们也隐约看到,炒家的加速离场将有可能掀起国际热钱的集体撤退,如果不能加强防范,将对我国楼市健康和金融安全带来灾难性的冲击。



  连环铁腕政策击中楼市软肋



  这次的楼市调控无论从集中程度还是调控力度方面都是近年来最严厉的一次。4月15日,楼市调控率先拿房贷政策开刀,政策严厉程度十年罕见。4月17日,国务院发出关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知,通过系列铁腕政策将政府监管和执行力度上升到前所未有的高度。4月19日,住建部接力颁布了四项调控措施,进一步加强市场监管完善商品住房预售制度。几乎两天一条新政的调控强度强制扭转了市场预期,让楼市从量价齐升的火爆旺季顺势陷入了深度的观望阶段。



  为了应对金融危机后引起的房价高涨现象,政府虽然屡次出招但是依然没有阻拦房价上涨的步伐。由于本轮调控政策突破性地加强了政府问责制,实行更严格差别化住房信贷政策,从而结结实实地打到了楼市的七寸上。如果调控政策能够得到有效执行和落实,楼市将随着政策的引导进入盘整期,房价的拐点有望在调控的综合影响下得以实现。



  疯狂抛售背后是热钱加速撤退



  虽然房价回落是一件大快人心的好事,然而如何在房价回归理性的过程中保持楼市的稳定过渡将成为重要的研究课题。这次的调控政策在很短的时间内就快速反映到二手房市场,一些二手商品房破天荒地在价格方面出现了松动和回落,部分城市发生了大规模的集体抛售现象。近日,在上海有机构一次出售近百套房产,在北京也出现了浙江投资客单笔上亿的大型抛售,这显示了一些机构和大型炒家开始争相在市场变化前提早撤退。同时,由于对后续调控政策的恐慌和不确定,很多城市的高端地产项目都相继有客户一次挂牌两套以上房产。在政策的强力打压下,房产投资市场的利润开始转变为了巨大的风险,如果热钱纷纷集中在这个时间撤出楼市,那么很有可能引起我国房地产泡沫的爆炸破裂,为楼市健康和金融安全带来破坏性的影响。


  在金融危机的冲击下,欧美资本市场表现整体低迷,因此我国房地产市场的逆势火爆对海外热钱产生了强大的吸引力,加速了国际跨境资金的短期流动性,热钱涌入楼市也成为金融危机后我国房价迅速高涨的外部原因。热钱最显著的特征就是中短期行为,如果这些架高楼市的热钱在政策的威慑下集体出逃,那么房地产市场很有可能轰然坍塌,迪拜楼市就是一个典型的例子。当下我国二手房市场挂牌出售势头凶猛,这或许是热钱撤出的一个表现,因此,我国政府应该继续加强跨境投融资活动的监控和监管,保证楼市在健康稳定的大环境下实现良性降温。


  楼市调控原本就是一件十分讲究火候的事情,火候太小也许调控收效不显,火候太大又容易引火上身。因此只有积极引导正常的刚性自住需求,加强楼市的抗风险能力和市场预警制度,才能让楼市在这场深入的调整中平稳安全地实现体制变革。


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