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国民经略:警惕!比烂尾更扎心的事,正在楼市蔓延

来源:国民经略
日期:2020-09-25
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  上涨10倍与跌回10年前,楼市的魔幻正在上演!

  如果烂尾楼是每个城市深入骨髓的痛,而鬼城则是这些城市一直反复愈合的伤疤。

  20万买入13万卖出,11年亏掉了35%,上演了摩托变单车的戏码。这件事就发生在山东乳山银滩。(参阅《》)

  乳山银滩在2000年重新开发,2003年楼盘如雨后春笋般出来,大多在沿海一带,2005年开始对外销售由一些北方城市慢慢发展到全国,房价也曾火爆过。

  2007-2010年乳山房地产竣工面积高达562.34万㎡,随后,由于过度开发,房子积压越来越多,房地产市场开始变的不景气。

  现在大家所认知的乳山银滩却是一个面朝大海人烟稀少的区域。有数据显示入住率还不足10%,特别是冬季,抬头仰望几十栋楼还达不到10户,少的可怜,就如漆黑夜里的一点点繁星,由此打上了鬼城的烙印。

  不远处的临沂也是如此,高空置率,高库存,以及人口流失造就了属于这个城市的鬼城。

  根据大数据显示:

  临沂城区共有小区1850个,用户70余万,其中28万户空置,空置率高达39.97%。从空置等级看,主要集中在10-30%;从小区年限看,主要为近5年开发的房产。

  70万户,28万就是空置,也意味着有40%属于无人居住。

  其实对于商品房的空置率也是有合理区间的,范围在5-10%。而10-20%就属于空置危险区。临沂的40%是多么吓人。

  鬼城的存在,对于不少人来说也是一种呼吸的痛,一边是高房价的逼迫买不起房,一边是投资暴击心态的空置,上演冰与火的共存的景象。

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  其实究其原因就是 大量新区的建设。

  在2014年的时候,就有报告指出,在调研的144个地级市中,92.4%的城市提出要建设新区,调研的县级城市中,提出新区建设达41.6%。

  人口达不到新区规划面积,当然就会出现层出不穷的鬼城。可以看一下下面这张表格:


  从这城市的排名来看,前几名城市都在新疆,甘肃,内蒙古这些城市。越是靠前,出现鬼城的概率越大,而二连浩特两年连续排名第一,其次是钦州,嘉峪关,威海等城市。

  根据表中可以看出鬼城概率大的城市正在从地级市往下沉至县级。

  人口流失比较严重,空置率比较高也是鬼城出现的原因。

  2017年西南财大出了一份报告指出2011、2013、2015年和2017年我国城镇地区住房空置率分别为18.4%、19.5%、20.6%和21.4%。

  2017年全国城镇地区有6500万套空置住房。特别是这波行情之前,房价的下跌,拥有三套房产以上空置房出售比例比没有的要多两倍。

  在细分之下,二线城市、三线城市空置率分别为22.2%和21.8%,比一线城市要高许多。并且三线城市存在金融贷款浪费以及蕴含风险。

  在此之下,城市的分化更进一步深入,北上广落户一票难求,而一些收缩性城市,纷纷逃离,即使房价再便宜也没有人去买,空置甚至烂尾更是常见。

  投资的投机暴击心态 也是鬼城的主力之一。

  老城发展时间有限加上规划比较陈旧,高容积率,拥堵,破旧是不少城市存在的问题,但是配套比较完善,房价比较高。

  新区房价比较低、环境比较好以及政策的加持,吸引不少投资客买房。买了之后,配套不完善无人接盘。

  鬼城的帽子有时候并非人力所能及,很多城市都想摘掉,但是成功的真的凤毛麟角。郑州的郑东新区就打了一个漂亮的翻身账。

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  其实郑东新区一路走来也是非常不容易的,一度成为全国最大的鬼城,而从鬼城到城市发展中心经历了差不多10年的时间:
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