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丁祖昱评楼市:“金九”稳“银十”淡,四季度市场难言乐观

来源:丁祖昱评楼市
日期:2020-10-13
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  从房价上涨幅度来看,国家统计局公布的70个大中城市销售价格指数显示,8月徐州新房成交均价同比上涨11.6%,二手房成交均价同比涨幅高达7.3%,均显著高于一、二线城市平均涨幅。克而瑞数据显示,2020年以来,徐州房价波动加剧,整体保持在1万元/平方米的相对高位。

“金九”稳“银十”淡,四季度市场难言乐观

  土地市场量价齐涨,疫后土拍稳步升温,据CRIC监测数据,前9月徐州涉宅用地累计成交建面达2217万平方米,同比增长38%,9月达到381万平方米,创年内新高。从地价变动来看,2020年以来基本保持波动上行趋势,2020年前三季度,徐州成交楼面价高于8000元/平方米的涉宅用地达到了11宗,成交楼面价最高为16907元/平方米。地方政策叠加“三道红线”影响下,徐州、绍兴的土拍热度也将小幅回落。

“金九”稳“银十”淡,四季度市场难言乐观

  03
  房企仍需抢销售、抓回款


  目前,房企正面临着市场分化和监管加强的双重压力下,房企需时刻关注现金流,为迎接年终大考,必须加大促销力度,接下来去化仍为第一要务。

  从“十一”假期表现来看,房企集团层面统筹的促销规模和范围较为有限,但仍有以恒大、碧桂园、富力等为代表的房企举行了大规模的营销活动。从方式来看,主要有折扣让利、造节营销、借力平台渠道等三种方式。

  从效果来看,恒大、富力、阳光城、弘阳等纷纷发布销售数据,均有明显的突破。以恒大为例,为把握“金九银十”销售节点,恒大推出全国619个楼盘全线7折的营销活动,推案规模和折扣力度空前,9月1日至10月8日实现销售额1416亿元。根据CRIC推算,恒大“十一”黄金周期间的销售达600亿元左右,较去年同期上涨近20%,并且接近前9月月均销售。

“金九”稳“银十”淡,四季度市场难言乐观

  在市场分化和监管双重压力的大背景下,参与促销的房企数量和促销力度均会较十一期间将有所扩大,房企可从渠道营销、全民营销、首付分期、特价房等四大举措加大促销力度,以抢销售、促回款。

  具体来看:

  第一,适当让渡佣金费,通过渠道解决去化难项目。渠道联动是目前面临销售压力项目使用最多的方式,也是效果最为明显的手段。

  第二,通过具有全民营销功能的线上售楼处等小程序做补充,可促成10%-20%的交易量。

  第三,为直接促成成交,房企可尝试首付分期有效缓解购房客资金压力。目前恒大就推出了集团层面的首期10%分期付款,金科、龙湖等旗下的多个项目也有类似活动。

  第四,打包特价房,形成规模效应去化效果优异。现阶段特价房仍是房企营销的重要方式。

“金九”稳“银十”淡,四季度市场难言乐观

  鉴于9月房地产市场已有走弱的迹象,叠加“十一”黄金周也是平淡收场,预示着四季度房地产市场难言乐观。

  预计四季度地方调控“紧多松少”的局面还将延续,特别是银川、唐山、西宁等房价涨幅居前的城市,政策加码的可能性颇高。限制性政策的力度也将延续递减态势。

  受限于融资“三道红线”和地方加码楼市调控,四季度房企仍需竭力抢销售、抓回款,渠道分销或将是企业实现销售业绩快速变现的重要途径,部分负债规模整体偏高的房企不排除以价换量的可能性。
关键词: / 金九银十 / 楼市 / 
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