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国民经略:楼市见顶!“大拆大建”时代过去,一夜暴富的机会不多了

来源:国民经略
日期:2020-11-07
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前不久,“深圳市中心城中村拆迁,一夜之间诞生上千个亿万富翁”的消息刷爆网络。

这不是孤例。早在几年前,“广州某村举办回迁盛宴,摆下 1500 桌”、 “中山一个村367人分红13亿”等新闻,就已刷新了人们的认识。

拆迁暴富,在轰轰烈烈的城镇化面前,是再正常不过的事情。城市扩张,让原本处于边缘的村落,得以分享发展的红利,无疑也是经济社会进步的体现。

毕竟,从1998年到2020年,全国房价从2000元升到1万元,翻了5倍。而在北上广深四大一线城市,中心城区房价从最初的四五千元,攀升到如今的6-10万元乃至更高。


无数人从这场财富盛宴中获益,原住民自然不应该成为例外。这可能是他们唯一能改变命运、实现财富扩张和阶层跃升的机会。

这场财富盛宴,还能持续多久?

01

任何一场财富盛宴,都离不开大环境的支撑。

城市原住民之所以能够分享发展红利,一方面得益于城市化的迅速推进,让村落纳入城市范围,另一方面离不开房价的不断上涨,让原本微乎其微的土地价值得到数倍提升。

2019年,中国城镇化率突破60%,相比2009年的46.6%,增加了近14个百分点。


根据国际经验,当城镇化率在30%-70%之间,城市化、工业化、经济发展都会处于加速阶段;一旦突破70%之后,无论是基建投资、城市建设还是经济发展,都将全面放缓。

这意味着,按照目前城镇化速度,未来不到10年时间,我国城镇化率就将触及70%的门槛。届时,无论是城市建设节奏,还是房地产走势,势必都将受到约束。

可以说,城镇化正在步入后半场,这是许多城中村最后的改造红利时代。

与城镇化并道而行的,还有房价。

2019年,全国商品房销售面积为17.1亿平方米,同比下降0.1%。这一规模仍旧处于历史高点,但在黄奇帆看来,已经是不折不扣的天花板了。


黄奇帆预测,到2030年,全国商品房销售面积将逐渐减少至10亿平方米左右,房地产将从增量时代步入存量时代。

这种大变局会带来至少两方面的影响:一是大量中小房企可能会消失,最后生存下来的一定是类似万科这样的行业龙头开发商;

二是楼市将会出现明显分化,许多城市的房价将会直面基本面的考验,即便在同一个城市,不同地段房价有涨有跌,也会成为常态。

显然,一旦城镇化触及70%的门槛,加上楼市销售逐渐见顶,那么靠房价一夜暴富的机会也将随之而减少,靠拆迁改变命运的可能性也会变低。

02

国家对待“大拆大建”的态度,正在悄然发生变化。

去年,国务院印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》,到“十四五”期末,力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。
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关键词: / 房价 / 房地产 / 楼市 / 租房 / 
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