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土地流拍率或继续走高,资金宽裕房企可关注年末窗口期

来源:丁祖昱评楼市
日期:2020-11-21
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  疫情影响,年初房地产行业一度遭遇“寒冬”,为实现稳经济、稳就业的目的,各地出台了一系列促进复工复产的措施,在相对宽松的货币政策和优质地块集中供应的刺激之下,土地市场迅速升温,尤其是4月份国内疫情得到较好地控制之后,土地市场热情高涨,高价地也是层出不穷,在三季度调控不断升级的背景下,多城市的供地和拍地节奏有所放缓,全国土地市场供应和成交规模呈周期性下滑趋势。

  10月重点城市的流拍率创下二季度以来的新高。据CRIC重点监测的92个热点城市来看,10月份重点城市的土地流拍幅数和流拍率均较上月明显上涨。其中,土地流拍幅数高达111幅,是今年以来流拍土地幅数最多的一个月。

  我们认为这主要受部分城市土地出让质量较差及当地市场表现不佳影响,在资金收紧和热点城市仍有优质地块出让的影响下,开发商拿地积极性不高。

  01
  供地质量下滑成流拍主要原因


  CRIC数据显示,2020年1月-10月,重点监测的92个热点城市,流拍率最高的是月份是2月,这主要受年初疫情影响,房地产行业整体停摆所致,随后是1月,适逢传统假期以及传统成交淡季,流拍率仅次于2月最高峰。

  2020年10月,在经历了年中整体市场复苏及优质地块集中供应刺激后,持续收紧的金融环境降低了房企拿地的积极性,加之重点城市近来普通地块入市明显增多,土地流拍现象加剧,流拍幅数和流拍率均较9月出现明显上涨,达111幅,流拍率12.2%


  具体来看,10月份流拍地块主要集中在中西部省会城市和一些非热点中小城市,如昆明、清远、郑州和济南等,这些城市在本月的土地流拍幅数均超过了5幅,流拍现象相对较为严重。

  就流拍地块的具体原因来看,除少数地块因政府规划调整、土地出让条件变更等客观原因而遭遇撤牌或提前中止出让外,余下103宗地中大部分地块多是因位置偏远且条件一般而流拍,位置好且拿地条件苛刻、地价过高等其他原因占比相对较低。


  02
  约5成因位置偏僻、条件一般流拍


  在流拍地块中超过5成的地块位于二线城市的远郊和三四线城市的郊县,如郑州中牟、荥阳、济南历城、成都青白江、蒲江、清远佛冈等。这些区域往往是配套十分缺乏的新区,楼市表现相对冷淡,开发商预期不足。

  当前房企融资环境持续收紧,且各城市后续又有多宗优质土地供应,房企注意力自然也会集中在优质土地上,导致这类位置偏远的地块也往往会遭遇流拍。

  值得注意的是,在本月流拍地块中不乏一些区位较为优越的地块,比如武汉江岸区滨江地块、武昌古城地块、长沙县松雅湖南岸地块等,占比约33%。但正是由于区位优越,政府对地块的规划定位也比较高,拿地门槛自然也比较苛刻,常附带如竞拍企业规模要求、较高比例的自持、引入产业要求、较多配建等诸多条件。最终由于“定位高、所需资金成本也高”而导致流拍。



  除上述两大原因外,也有不到一成的地块因为出让底价过高而流拍。典型如昆明巫家坝板块的两宗宅地,其周边在售新房价格约在2万元/平方米,但该宗地的起拍价高达1.44万元/平方米,再考虑建安、运营等成本,该宗地几乎无盈利空间,因此该宗地最终也因无人报价而流拍。

  也有不到10宗地块是因为政府规划调整、土地出让条件改变等客观原因而遭遇撤牌和收回。

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关键词: / 土地 / 流拍率 / 拿地 / 
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