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"抢人"如何留人?南京推存量房改建租赁房实施细则

来源:21世纪经济报道
日期:2020-11-22
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近期,全国最大的长租公寓品牌商蛋壳公寓深陷流动性危机。一边是长租公寓频频爆雷,另一边是我国对“租售并举”长效机制的积极推行。在此背景下,11月18日,南京市城乡建设委员会、南京市规划和自然资源局、南京市住房保障和房产局联合拟定《南京市存量房屋改建为租赁住房办理实施细则(试行)》(下称《细则》),被视为继续落实“租购并举”,祭出调控组合拳。

《细则》将进一步规范南京市存量房屋改建为租赁住房办理流程,加强建设管理。消息显示,细则适用范围是南京市已建成并具有一定规模的商业、研发、办公、酒店(宾馆)、厂房等存量房屋。改建项目应当以整栋、整单元、整层(应具备独立交通空间)为基本改建单位。

南京当地一名房企人士透露,作为租赁市场试点城市之一,南京出台这个政策主要是为了响应国家租售并举的政策,其次,南京这几年办公商业的存量比较大,去化比较慢,此政策也有利于将存量库存合理化配置,盘活社会闲置资产。

一家深耕南京市场的房企科研人士则认为,租赁住房得到充分供应和吸引人才政策等导向是一致的。这可以从侧面理解,是对租赁住房的补充,也是对房价上涨的一种抑制。

调控组合拳

同策研究院分析师陈舒指出,目前,全国多地均已出台相关类似政策。整体来看,这是“租售并举”长效机制框架下的重要举措。南京政策的出台,一方面来看,可谓是政府对租赁市场和存量市场施展的一套组合拳。对于租赁市场而言,原有房源主要为租赁住房及二手房,但伴随商业和工业用房等可改建为租赁住房,将极大提高租赁房源数量,多渠道筹集租赁房源,为租赁市场提供多元化的房源供给。同时,基于当前长租公寓市场为争抢房源,导致“高收低租”和“租金贷”等现象的产生,扩大房源供应量,能够潜在地、长期地、有效地影响租赁市场平稳健康发展。此外,政府政策的正式介入在一定程度上将打击违法群租房、“非改居”等乱象,规范市场运作,维护市场健康稳步发展。而对于存量市场而言,大部分城市商业及工业建筑存在过量的现象,通过将其改建为租赁住房能有效盘活现有存量,提升城市运营效率。

南京新政出台后,记者采访部分南京房企获悉,政策对南京市的开发商直接影响不大。大部分公司目前住宅业务占绝对主力,办公商业类项目非常少。不少房企正在开展的商业运营和长租公寓运营和服务,均有和地产平行的独立公司专业化运作。

一名房地产从业人员认为,租和买并不是此消彼长,而是属于人生不同阶段的消费行为。链家此前发布的一份《2020中国青年居住消费趋势报告》显示,对于青年人来说,在北京、上海、深圳置业仍是困难的事,2019年北上深青年购房者的平均年龄都超过了30岁。而在二线城市中,南京、杭州的居住成本相对更高,甚至高于一线城市中的广州。租赁仍然是众多年轻人的主要居住模式,“85后”中选择整租的比例比“00后”中选择整租的比例高出7.5个百分点;租房周期也变长。

租赁强监管

2017年,住房城乡建设部会同国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等九部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,从融资、土地供应、盘活租赁房等角度提出加快住房租赁市场的发展,选取12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位,其中包括广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等。紧接着在同年8月,国土资源部住房城乡建设部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,确定北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市为利用集体土地建设租赁住房首批试点城市。2019年1月,福州、南昌、青岛、海口、贵阳等5个城市获批试点,试点城市扩容到18个。

2020年9月,我国首部专门规范住房租赁的行政法规《住房租赁条例(征求意见稿)》开始公开征求意见。

南京新政的出台,在部分业内人士看来,与分散式长租公寓连续爆雷关联不是很大。长租公寓的出现与扩张,也是顺应租售并举的方向。在这些长租公寓爆雷之前,政府也是在积极鼓励和推动这类企业发展,只是一些企业不是按照正规运营方式去进行。其次,南京算是全国院校非常集中的城市,在长租公寓出现之前,市场的容量都是足够的。南京也提供了毕业生的租房补贴,从一定程度上也缓解了应届生居住压力。

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关键词: / 住房 / 楼市 / 租售 / 
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