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偿债高峰逼近!房企融资需求仍保持高位

来源:中国房地产报
日期:2020-11-22
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房企发债规模又多了几笔。

11月17日,绿地控股170亿元公司债获上交所通过;万科成功发行19.81亿元公司债;招商蛇口完成10.4亿元公司债发行;万达商管发行25亿元中期票据;印力商置15.79亿元ABS获深交所通过……

“11月以来,房企融资需求仍然保持高位,最近新发的很多公司债是因为房企偿债高峰逼近,用来借新还旧了。”某房企内部人士说。

8月份“三道红线”监管新规对房企杠杆水平做出限制,再到11月房企通过股权融资吸引险资入局受控,对融资凛冬已至的感受已经不止一次在地产行业内发酵。

市场普遍观点认为,房地产行业面临的融资环境已经趋严且更加规范。企业债券融资、银行融资以及非标融资渠道等正在逐步缩紧。

但在此间数月,房企还是迎来了密集发债期,整体融资金额甚至刷新了同期历史纪录。

贝壳研究院统计数据显示,2020年1-10月房企境内外债券融资累计约10283亿元,融资规模占比达到2019年全年87.1%。另据中原地产研究中心数据显示,9-10月房企境内债券发行规模超过1000亿元,比2019年同期的673亿元上涨48.6%。

正如万科集团董事会主席郁亮所言,“监管是穿透式的,无论房企做多少层架构,明股实债、表内表外全覆盖,之前的财务技巧是没有任何作用的,这对所有开发商都是挑战。”

越来越多的房企开始意识到加杠杆空间的收窄,抓紧在监管靴子正式落地前扩大融资规模和渠道。

具体来看,前10月TOP50房企中,恒大发债最多,为592亿元;碧桂园次之,发债428亿元;首开、旭辉、金融街、华发、融创这5家房企发债规模都在200亿元以上;正荣、佳兆业、阳光城、龙湖等11家房企发债规模在150亿元以上;发债规模最少的是路劲、中建、珠江实业、滨江、首创这5家房企,约50亿元左右。

中南财经政法大学数字经济研究院执行院长、教授盘和林认为,房地产行业整体融资难度其实不大,金融体系依然喜欢房地产作为抵押品,但部分房企自身资产负债率过高,导致新增债务融资难度加大,也就是“越缺钱越贷不到钱。”这类地产企业只能通过加快周转降杠杆,回归红线以内。

某房企融资中心负责人表示,“三道红线”新规控制的是债务总量,从今年实际发债规模来看基本与去年同期持平,所以债务规模并不会有大量新增。关键还是要看销售,如果销售没有恢复正常,房企现金流压力仍然很大。

始于2015年的房企发债窗口期受益于当时发行主体扩容和审批机制改革,房地产公司债规模曾一度迎来井喷,其中大部分公司债年限是“3+2”或“2+2”。

华泰证券统计结果显示,2020‒2022年,房地产境内债券到期量分别为4316亿元、6212亿元和3764亿元。2020年下半年开始进入偿债高峰期,连续6个季度到期量超过1200亿元。

在“去杠杆”绝对压力下,融资变难叠加偿债高峰到来,房企日子并不好过。

旭辉控股董事局主席林中认为,“三道红线”对大型央企、国企有利,对民企不利。对大企业有利,对中小企业不利。对领先的企业有利,对追赶的企业不利。因为未来不再是靠负债驱动,而是靠资本驱动,中小民营房企补充资本的难度要大得多。

这一点也直接反映在房企融资利率上。从目前实际发行情况看,房企发债平均票面利率约在4%-5%左右,低于去年同期的6%-8%,但利率差异化非常显著。

贝壳研究院高级分析师潘浩表示,10月境内债券融资平均票面利率为4.76%,国资背书、信用良好的全国性房企更具优势,中小规模的地方型房企则付出更多的融资成本,高位利率在8.5%-9%区间。境外债市利率差异分化更为严重,头部房企碧桂园融资利率为3.87%,而百强尾部房企佳源国际融资成本为12.5%。

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关键词: / 房企 / 房地产 / 融资 / 
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