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樱桃大房子:今年哪些城市机会最大?

来源:樱桃大房子
日期:2021-02-23
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今天跟大家说说今年的市场机会。

先说结论,就房地产而言,今年最大的市场机会,一定是在二线核心城市。

一线城市大家心里应该清楚,只剩一个还有比较大的机会,其余三个,其中2个还有惯性上冲的空间,另一个的机会只有新房。

上海广州深圳目前房贷都有所收紧。

广州南沙外地人暂时不能贷款买房了,黄埔区贷款也收紧了。年前我们组织了考察团,有一批粉丝还是算运气好的。

不知道3月份会不会有所缓解,先观望下看看。

但是, 今年利率上行是大概率,因为不光是受5档房贷新规的影响,对一线城市严厉调控本身就是大方向,所以央行会有窗口指导。

上海年前刚刚调控,但2月份的次新房小区挂牌价继续上冲,这个调控的时候我就分析过,因为二手房库存紧张,所以年后惯性上冲的概率大。


深圳的二手房限价,银行到底是按政府指导价评估放贷,还是按市场价,还是按中间价,现在大家都在等。

有银行在按政府指导价评估,但也有银行按兵不动,在观望。还有银行房贷按指导价评估,但抵押贷依然按市场价评估。

如果按政府指导价评估的话,跟市场价相差甚远,害怕引发银行的坏账,毕竟深圳高杠杆买房的太多了。

如果按市场价评估,又怕与政策指导相悖,所以银行也很为难。

如果说最后全部按指导价评估的话,对深圳西部的房价肯定有影响的。比如宝中,以前市场价和评估价一样,现在相差太悬殊,中产接盘就会很吃力。

而深圳湾这种极贵和龙岗便宜的区域,反而没什么影响。

比如深圳湾,原来市场价就是35万,而银行评估价最多也只能给到20万,评估价跟市场价以前就相差很远,买的一直就是有钱人,所以即使按政府指导价评估,影响也有限。

豪宅片区才真的叫富通胀。

在大放水时代,你都不知道这种地方的房价涨到哪里才是天花板。

而龙岗罗湖这些地方,市场价和指导价差不多,更加影响不大了。



但我为什么说今年的机会主要是在二线城市呢?

因为一线城市房价上涨到一定高度后:

一是调控越来越严,想要入场已经太难;

二是价格越来越高,一般人玩不起了,越往上,资金获利空间本身也在减少;

三是与二线城市的房价价差在拉大,进一步凸显出二线城市的价值。

四是一线城市的贷款在收紧,而二线城市还比较宽松,因此热钱不可避免会往二线城市跑。

那放眼全国,有哪些二线城市机会比较大呢?

排第一的首选合肥。

因为这是一个很会搞钱和投资的城市。

现在热点片区,滨湖新房供应断档,严重供不应求,连庐阳、肥西很多新盘都要求全款优先,贷款的请不要站门口。

基本上红盘不是全款根本买不到房,一套房几百万,有钱人真的那么多吗?

显然不是。

如果不是利用杠杆,哪来这么多全款买房的人呢?

据我了解,有些人就是利用消费贷、二手房抵押贷套钱出来,再全款买新房。

之前就有人在我文章后面留言,有人靠消费贷在合肥买房,房贷还没开始还呢,房价三个月就涨了23%。这回报率多高。


我预计今年合肥会超出大家的预期。

原因就是2点:

一是大家很会用杠杆撬动市场。

二是合肥楼市供不应求。

有人说合肥的土地供给量很大,拜托你去看看2020年的土地供给量再说吧,合肥2020年土地出让只卖了7292亩地,相比2019年的13663亩,几乎接近腰斩。

2021年合肥楼市会持续面临供不应求的问题。

别说合肥已经涨了多少多少了,这是现象不是原因。

就凭着我上面说的这两点,合肥2021年的楼市就会表现很好。

再说合肥这个城市的新经济确实表现不错,产业发展势头很好,所以值得看好。

但合肥最好的机会还是在西南片区,比如政务区、高新区,滨湖区,经开区,其他什么瑶海区、新站区,三县不适合投资。



其他看好的城市,虽然之前二线城市的上中下三篇我都分析过了, 但估计很多人又忘记了,我再给大家再梳理总结一下。

第二个杭州,就不用多说了,市场一直很火爆,跟深圳一样,杠杆的天下。

但杭州最大的机会肯定还是新房,因为倒挂明显,二手房价格也比较高,跟深圳一样下不了手,但又跌不下来,慢慢涨的趋势,所以今年杭州市场还是会很热。
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关键词: / 房价 / 房地产 / 房产 / 房贷 / 楼市 / 
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