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22城集中供地高峰来袭 大小房企如临大考

来源:第一财经
日期:2021-04-08
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“双集中”政策下,房企补仓核心都市圈核心城市的抢地大战似乎并没有受到影响。

在此背景下,一场内部的战略微调,正发生在大大小小的房企中上演,除了土地投拓部门,财务融资、产品设计、销售策划等部门,几乎全数参与,积极为公司在接下来的土地争夺战做充足准备。

长三角、大湾区是房企屯兵热土

2月下旬,看到“双集中”出台之后,在地产行业摸爬滚打近十年的老王,有些惆怅。

他的第一反应是,本身就戴着镣铐跳舞的房企,拿地自由度又下降了。同时,集中拿地除了考验研判土地质量还要考虑竞争者能力,博弈的难度也提升了,中小房企拿到好地的确定性似乎也被削弱了。看到杭州受集中供地政策影响,3月无土地推出之后,他就和同事赶往了宁波、金华、绍兴等地,了解当地的土地出让情况。用他自己的话来说就是“瞎着急没用,还是得多出去看。”

整个长三角区域在今年一季度都可以说是各大房企频频前往的区域。

有参与杭州土拍的深圳房企王姓负责人士告诉第一财经记者,过半的杭州宅地在竞自持阶段成交,成交楼面均价远高于楼面均价。“主要是地块比较优质,加上本地的绿城中国(003900.HK)、滨江集团等房企也积极补仓,外地的龙头房企也在重仓杭州,想拿下来好地块其实没有那么容易。”

粤港澳大湾区核心城市广州在一季度因为优质地块的推出,土拍市场在前两个月也迎来了小高峰。中国指数研究院数据显示,广州一季度以347.7亿元的土地出让金,同比增幅达24%,位居全国第三。

广州2021年春节后的首场土拍海珠区赤沙地块被广州地铁以底价82.34亿元拍下,折合楼面价为27087元/平方米。更早前的2月1日,海珠石岗路地块(B区)由中海地产(00688.HK)以封顶价22.873亿元 配建450平方米竞得,折合楼面价50526元/平方米。仅2月,广州海珠区土拍揽金已超百亿元,这是近年海珠少有的土拍盛况。

深圳一家房企投拓人士表示,“热门城市的优质地块竞争加剧,因为自身所在公司很难在广州摘得优质地块,近两年来只能更多将土拓精力聚焦至地块出让选择性较丰富的东莞。”

相比之下,以北京为代表的京津冀区域土拍市场要稍显黯淡,部分核心城市甚至不敌去年疫情时期。

以北京为例,今年一季度,北京住宅用地推出楼面均价为 31529 元 /平方米,同比下降 3%;成交楼面均价为 25126元/平方米,同比下降 32%。1 月 14 日,北京石景山区北辛安地区宅地被中海地产以 46727 元/平方米的价格竞得,为北京本季度成交楼面价中最高的一块。

中指研究院数据显示,50家代表房企一季度依旧热衷于在长三角拿地,占比为36.2%,领跑各大区域。粤港澳大湾区次之,占比为7.8%,长江中游和成渝城市群占比分别达7.0%和6.9%,比例变化不大。

集中供地增加房企博弈难度

土拍盛况依旧,并不意味着房企对于高价地持高期待的追踪姿态。

以今年一季度成交价较高的十大地块为例,半数地块为底价成交,平均溢价率为 13%,较去年下降8个百分点。在当前市场环境下,房企对于拿高价地块普遍较为谨慎。

从活跃在各大土拍市场的房企来看,品牌房企、国企居多,民营中小房企较少。部分原因在于前二者资金较为充裕,开发经验丰富并且具有融资优势。

在近日召开的2020年房企业绩会上,中海地产、招商蛇口、华润置地(01109.HK)等多家房企的高层人士几乎都有提及,集中供地政策作为国家供给侧改革的一个重要举措,于具备资金、管理、运营等优势的企业来说是发展契机。

招商蛇口董事总经理蒋铁峰就有表示,22个城市集中供地后,企业会面临土地集中上市的情况,这要求企业有大量的资金去购买土地,“这对我们这种资金成本低,资金实力雄厚的企业来说是一个机会。”

中海地产董事会主席颜建国在结合集中供地等新政出台的背景下,言及房地产市场下半场竞赛刚刚开始,“分化”将是房地产下半场最重要的特征。在城市分化、房企分化、土地投资分化、管理能力分化、产品力分化综合作用之下,优质央企具备更多的机会。

不少房企在22个城市集中供地出台之后,都对拿地策略进行了评估和调整。

一家中型闽系房企一位不愿透露姓名的业内人士告诉第一财经记者,供地规则调整于他所在的企业来说,算是一个坏消息。
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关键词: / 房企 / 集中供地 / 
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