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楼市新观:拆迁圆满结束,“旧改”时代来临

来源:楼市新观
日期:2021-04-08
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过去十年,“拆迁”是我国房地产的主流词汇。伴随着城镇化不断推进,房地产快速发展,过去10年全国房价迎来普涨。这使得很多被拆迁户的身价倍增,尤其是在一二线城市老城区坐拥大面积土地的拆迁户,2015年后,不仅能分得多套房价总额很高的房产,还能获得大笔现金赔偿。在深圳、广州、北京等城市,被拆迁者“一夜资产过亿”都是稀松平常的事。

让人气愤的是,伴随着拆迁这种“不公平造富”行为的走红,市场上更催生了一种专门投资“老破小”博拆迁的投资炒房行径。这类人低价买进老城区的核心地段老破小,不住也不出租,就纯粹空置坐等拆迁,以期获得巨额拆迁补偿款,然后再去购买新房,最终达到“钱房双收”的目的。经济学家朱海斌曾经怒斥这种行为,是扰乱市场,大量囤积二手房不仅扰乱了市场的正常交易,也一定程度造成了房源稀缺,变相拉高了房价,更提高了普通刚需的购房难度。

棚改拆迁是实打实的民生产业,本意是为了改善破屋烂院居民的居住条件。从住建部公布的数据可以看出,拆迁政策自2008年正式大规模实施以来,全国累计已经开工3300多万套棚改房,累计帮助至少8000万居民“出棚进楼”。

伴随着棚改政策的不断深化,以“大拆大建”为主的棚改拆迁的弊端却日益凸显:一方面,民生工程逐渐演化成了地方为了获取低息长期贷款的工具,更有甚者“借棚改之名盲目发债”。简单来说就是,棚改拆迁已经越走越偏离正轨,其民生意义已经越来越低于地方为发展经济而使用的“资本运作”的意义;

另一方面,棚改2.0升级版“货币化安置”政策直接导致成本提高了30%,随着摊子越铺越大,拆迁的后遗症也越来越明显。比如拆不动、借款无法偿还等;

最值得强调的是,拆迁对房价的拉动作用超乎想象,尤其是三四线城市,拆迁更扮演了助推房价上涨的重要角色。为什么这么说?2016年-2020年全国棚改开工总量3300万套,其中三四线城市2200万套,占比高达3/4。而且经历5年大规模的棚改拆迁后,全国160多个三四线城市房价平均涨幅超过55%,8成以上的城市住房存销比由超过30个月,降到了12个月合理区间。直白点说,拆迁在三四线城市既扮演了拉动房价上涨的主要动力角色,又充当了帮助开发商实现快速去库存的重要工具。

截止到今天,棚改拆迁政策在我国已经实行了12年之久,但今天我们不得不说,不管我们是否完全接纳了“拆迁式”改造,我们可能都要和拆迁彻底告别了——三个信号显示,属于拆迁的时代已经圆满结束:第一、今年初的国家重要议题,罕见只提了“旧改”,却只字未提“棚改”,业内专家分析认为,棚改已经不是主流的旧改模式,未来两年很可能完全被旧改取代;第二、住建部专家过去两年多次公开强调,未来旧改不再走“大拆大建”模式,我们理解的是“拆迁式”旧改阶段性任务已经完成,而且经济性越来越差,叠加这种模式不利于房价稳定,所以国家早就有意叫停拆迁了;第三、2018-2020三年棚改任务,已经超前完成,棚改拆迁确实到了“结束”的时候了。

当然,我们所说的拆迁圆满结束,并不意味着全国各地“一刀切”全部叫停,而是指过去四五年那种每年超过500万套开工量的大规模拆迁时代的结束。换言之,未来各地依然会按照需求进行棚改拆迁,只是规模会大幅减小,而且审批条件也会更苛刻,因为2018年国开行就已经收回了地方的棚改审批权限,现在各地的棚改规模由国家统一制定。

今年起,20年的老房子全部按新规办

拆迁圆满结束,并不意味着老城区改造工作就此终止,因为有另一种全新的改造模式来接棒“棚改”,那就是“旧改”。事实上,旧改已经在2020年提前完成了一轮试点,住建部公开的数据显示,2020年全国完成了4.1万个老旧小区老房子的旧改工作,比原计划的3.9万个超额完成。

“旧改”主要包含哪些内容?“旧改较“棚改”又有哪些积极意义呢?首先,旧改主要包括三项内容:基础类主要是水电气网路等基础设施的改造,小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等;完善类包括按需求加装电梯(4层以上)、提高绿化率、增设照明设施、搭建停车场、新增文化休闲设施等;提升类主旨是为了丰富社区服务供给、提升居民生活品质,所以主要是养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场等社区综合服务。
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关键词: / 房价 / 房地产 / 房产 / 购房 / 北京 / 
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