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李迅雷:恒大事件对房地产行业意味着什么?

来源:李迅雷金融与投资微信公众号
日期:2021-09-17
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9月以来,中国恒大流动性问题持续演绎,14日,恒大向香港证券交易所发布声明,受到6月以来的房地产销售持续下滑带来的回款不足,公司流动性在当前阶段产生了较大的压力。而此前为缓解流动性问题,公司所采取的出售资产的措施并未取得实质性的进展,目前恒大已经聘请两家财务顾问,评估缓解流动性压力的可行方案。

房地产行业因其行业自身体量庞大,上下游产业链条较长,在宏观经济运行中起着举足轻重的作用。行业发展至今虽然经历多轮周期波动,但直到恒大事件前,并未出现全国性龙头房企的全面流动性危机。对于恒大事件是否会向相关产业扩散、是否还有其他企业面临流动性危机、房地产行业及政策演绎方向等等这些市场关注的热点问题,李迅雷就此对话中泰证券研究所房地产行业负责人陈立,深入探讨恒大事件来龙去脉及对房地产和相关行业的影响。

李迅雷:高杠杆经营一直是市场质疑恒大地产的核心,杠杆经营也被认为是房地产行业经营的一把双刃剑,那这次恒大危机时间背后的直接原因是高杠杆经营吗?

陈立:我们这里先抛出一个观点,高杠杆并不是决定房企生死的核心因素,房企核心资产的变现能力才是企业的生命线。实际上,恒大整体的净负债率自2017年来是持续下降的,但公司自身房地产项目的变现能力的全面快速恶化直接导致了当前的流动性困境。

从房地产开发流程来看,房企商获取土地后,通过土地及在建工程获取信贷资金。达到预售条件后,完成商品房销售,归还前期借贷资金,通过销售回款进行后续开发。

对于恒大当前情况来看,触发风险事件发生的原因并不是房地产市场走弱,房价下行带来的金融机构抽贷引发的流动性风险。恒大至2022年3月前,公司也没境内外公开市场债券到期带来违约压力。因此,我并不认为高杠杆导致了当前企业的经营困境,透过现象看本质,房地产销售回款的快速恶化才是导致当前流动性问题的核心因素。

李迅雷:从总量上来看,房地产销售增速有所回落,但总体依然保持平稳,当前环境之下为什么恒大的现金流回款状况出现了快速且显著的恶化?

陈立:我们认为6月以来,恒大现金流恶化主要还是以下四方面因素:1、按揭放款变慢;2、双向限价限制降价促销;3、行业间并购存在障碍;4、经营负债结构恶化。

第一,从银行信贷支持来看,房贷集中度管理后,银行体系对于房地产的信贷支持总量有限,进而导致今年以来,房子卖了但是按揭放款延迟,销售好但回款差的情况。

第二,恒大平均拿地成本约1900元/㎡,销售均价约10000元/㎡,地价占售价比例较低,降价促销的空间相比其他房企较大。而6月以来,新房市场双向限价执行严格,恒大低价拿地降价销售的营销策略失效,导致销量端的压力陡增。

第三,出售股权回血的路径并不如往常一样通畅。由于出售项目公司股权的同时也转移了公司债务,而三道红线要求下所有房企都在控制负债的增长,即使并购价格合适,收购方也不愿意承担负债率上升的结果,导致股权转让不畅。

第四,虽然恒大的净负债率在持续下降,但经营性负债却持续上升,本质上是将恒大对金融机构的负债转移到了上游供应商。而在企业流动性出现问题时,对上游的占款也达到了极限,无法缓解流动性的压力,商票兑付也是先于金融负债出现问题。

李迅雷:从当前恒大所面临的困境来看,为了避免项目批量烂尾的最坏情况发生,采取如何的方式化解危机才是上策?

陈立:化解当前恒大问题我们认为主要有以下几个途径:首先,短期上来看,引入合适的投资方或资金方,通过债务重组、股权出售等方式缓解短期的
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关键词: / 李迅雷 / 恒大 / 房地产 / 
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