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土地市场萧条 房企叫苦倒逼政策松绑?

来源:第一财经
日期:2021-10-13
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冷风过境,各地纷纷入秋。凉意也在房地产行业全面降临:传统“金九银十”不再,土地市场也急剧降温。

10月12日,杭州第二批集中供地如期进行,出让地块数量仅14宗,总起始金额246.2亿元,总成交金额为257.5亿元,平均溢价率仅4.6%。与首轮供地时,动辄竞配建、溢价率超29%的火热,对比明显。

实际上,在10月11日晚时,杭州就发布公告称,第二批原定出让的31宗地块中,有17宗终止出让;同日,北京也宣告,二次集中供地将有26宗延期至下次出让。此前不久,上海也终止了7宗地块的出让。

二次土拍的这股冷空气早已在各大城市蔓延。中信建投研报显示,截至目前共完成二轮供地的15个城市,共挂牌了700宗地块,流拍及中止交易数量的达到206宗,流拍及中止交易率高达29.4%。

多位受访业内人士向第一财经表示,资金面紧张是房企拿地积极性下降最直接的原因。而流动性的问题来自融资端的收紧、销售端的下行。同时,来自各方面对行业不乐观的预期,让身处其中的房企在拿地补仓方面更加谨慎。

在这样的大环境下,即便不少房企在前9个月的累计销售额同比仍有较好增长、回款有所改善的情况下,依然持较为保守的态度。

“留足现金最安全”,在多家房企的投资逻辑中已成共识。

南北城市全线降温

从北到南,土地市场遭遇全面冷却。

国庆节后,上海、北京、杭州等绝对热点城市先后正式进入二轮土拍阶段,但与拍地时间同步公布的,先是部分地块终止出让或延期出让的通知。

10月8日,上海宣布7宗地块将终止出让,其中包括崇明区2宗、松江区1宗、奉贤区1宗、宝山区1宗、金山区2宗。由此以来,上海第二轮集中供应地块数量从最初的25宗减少至18宗。

同为一线城市的北京,在10月11日晚披露,二批次原计划出让的43宗地块中,除1宗招标地块已成交外,仅有16宗接到有效竞买申请;余下26宗地块将延期至下一批次出让,占总出让地块的60.47%;其中,朝阳区的11宗地块中有10宗延期,顺义和怀柔全部地块延期。

另据公开信息,北京本次集中供地参与房企不足30家,远不及首轮土拍时共50余家房企参与的场面。

同样在10月11日,新一线城市杭州也正式对外宣告了“未拍先流”的情况:共有17宗地块终止出让,除了早有“剧透”的10宗地竞品质地块外,又追加了7宗非竞品质地块。

10月12日,杭州第二批集中供地中剩余14宗地块按计划出让,总起始金额246.2亿元,总成交金额仅257.5亿元,平均溢价率4.6%。其中,9宗地块以底价成交,另有5宗地块有所溢价,但均未触发摇号。与首批供地时有41宗地块触及最高价、溢价率超过29%的火热,不可同日而语。

北京、上海、杭州等房企重仓的战略重地尚且如此,在已经完成二轮供地的城市中,“凉意”早已遍布。

在9月27日完成第二轮集中供地的广州,共有48宗涉宅地出让,23宗地成交,总成交金额达569.37亿元;而其余25宗地块则流拍,流拍率达52.08%。

据中信建投监测,截至10月7日,有15个城市完成了第二批集中供地,总规划建面为5773.6万平方米,平均溢价率仅为4.9%,较首批22城16.8%的平均溢价率下降了11.9个百分点。而这也是2020年以来溢价率首次降低至5%以下。

同时,15个城共挂牌的700宗地块中,流拍及中止交易数量的达到206宗,流拍及中止交易率高达29.4%。其中,沈阳流拍和中止交易率达到58.7%。

短短几个月的时间里,一线、新一线城市的土地市场便出现了这样翻天覆地的变化,其他城市在二轮土拍的表现自然也可以想见,溢价率下行、流拍率上行、底价成交,成为土地市场的新关键词。

“三高地块”数量增多

开发商纷纷淡出,土地市场冷到彻骨,究竟所为几何?

最直观的影响是各地明显提高的竞拍起点,即“高要求”“高地价”“高门槛”的三高地块。

在8月中旬自然资源部的闭门会议后,各大城市先后或撤回已披露的二批次拿地信息,或延后二次供地,皆在此期间修改了拍地规则。

重新披露的二次供地新规,除了将溢价上限下调至15%之外,其他规则实则限制更严格,从购地资金、保证金等多维度提升参拍门槛,并设定禁拍年限,对房企综合竞争能力提出更高要求。

例如,上海、苏州等17城要求建立“购地资金来源审查制度,加强购地和融资的监管”,要求股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利,明确房企股东和购地资金来源“五不得”;其中,上海、南京等城市要求,须在土拍前后提供经会计师事务所鉴证的材料或审计报告。
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