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二手房贷款标准,指导价、成交价、评估价谁主定价?

来源:每日经济新闻
日期:2021-11-25
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自今年2月深圳开启二手房参考价新政后,宁波、成都、上海、东莞、广州、北京、三亚等超过15个城市也陆续公布二手住房交易参考价格发布机制。

不过,近日一则“广州有银行可以不用按照参考价发放二手房贷款”的消息在房地产市场引起热议。

是广州二手房贷放松的信号?还是部分银行的正常操作?

《每日经济新闻》记者通过实地走访和多方采访获悉,广州部分银行目前可以不严格按照参考价、而是以评估价来发放二手房贷款。但也有“评估价与指导价不会背离太多”和“核定贷款成数和贷款金额”的前提。

参照已出台二手房参考价9个多月的深圳可以发现,二手房参考价这一透明公开的市场房源价格机制已威力初显。由于房地产市场、金融市场情况不同,各地在二手住房交易参考价格、银行按揭贷款细则上呈现出“一城一策”的特点。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为,由于价格本身就是市场供需的指挥棒,因此也没有硬性要求市场机构要按照参考价来执行或者作为上限,银行会自身考量是否采纳参考价、考量的占比是多少。

调查:广州部分银行可按评估价放贷

近日,《每日经济新闻》记者以购房者身份咨询了广州多家国有银行、商业银行支行了解到,目前部分银行可以不严格按照参考价、而是以评估价来发放二手房贷款,但此后不排除会按照参考价来严格执行。

不过,这部分银行放贷也有两个前提:一是评估价与指导价不会背离太多;二是在贷款审批时,银行还会按照贷款人家庭名下住房套数、征信按揭记录、收入等各方面核定贷款成数和贷款金额。

“现在部分银行可以按照评估价或成交价来审批办理按揭。”广州番禺区、天河区、黄埔区、海珠区等多位中介人士向记者透露,但如果挂牌价与参考价差距过大,只能按照参考价贷款。

以番禺区的锦绣香江花园小区为例,其参考价均价为34850元/平方米。目前其在中介网站上一套190平方米的4室2厅别墅户型参考价总价是671万元,但其挂牌价为1260万元,挂牌均价达到了65000元/平方米,比参考价高出超过30000元/平方米。


广州番禺区锦绣香江花园


对于近日市场上“广州已经有小区的成交价低于指导价,因此银行放贷就可以绕过指导价”的说法,记者通过实地走访番禺、黄埔等多个均价较低的楼盘时,并未发现有低于二手房参考价的房源,较多的是接近参考价的房源。

一位深圳银行业人士告诉记者,深圳二手房贷款一直严格执行以参考价为硬标准,但当成交价低于参考价时,则以价格较低的成交价作为放贷标准,因此不存在绕过参考价、指导价一说。

“广州之前公布了参考价,但是没有明文要求银行严格执行参考价,基本上银行还是按照各自的要求酌情处理,所以没有强制性硬性规定必须执行参考价。”广州资深按揭贷款业内人士郑大源在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,因为之前也没有严格执行,现在如果不执行的话实质性影响不大。

记者从多位中介人士处了解到,虽然没有明文规定,但此前二手房按揭贷款都默认是按照参考价来审批,“因而此前首付的成本会比较高,我们当时也不太建议客户购买二手房”。

“当存量房成为监管主体后,缺少一个监管的抓手和信息参考机制,二手房参考价就主要是给市场披露一个公开透明的信息指导。”李宇嘉告诉记者,由于价格本身就是市场供需的指挥棒,因此也没有硬性要求市场机构要按照参考价来执行或者作为上限,银行会自身考量是否采纳参考价、考量的占比是多少。


广州天河区珠江俊园小区


中指研究院也在一份报告中指出,长久以来,我国房地产市场属于增量市场,多数城市新房市场规模占据主导地位,政府调控政策也大多针对新房市场,二手房市场的监管体系、调控政策还不够完善,部分城市二手房市场乱象丛生。阴阳合同、业主抱团哄抬房价、中介推髙房价等现象层出不穷,阻碍了二手房市场健康稳定发展。

近些年,随着越来越多的热点城市逐渐步入存量时代,针对二手房市场的管控也愈发重视。二手房市场的进一步规范,对实现整个房地产市场平稳健康发展起着重要作用。

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,理论上参考价和市场价都是银行评估价的参考标准,所以所谓的可以按照评估价发放贷款并不稀奇,也有些银行表示会严格执行调控政策。
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关键词: / 二手房 / 贷款 / 指导价 / 成交价 / 
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