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冯俊:消费者需要理性看待房价波动

来源:中房网
日期:2022-05-14
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5月12日下午,中国房地产业协会会长冯俊做客乐居财经《会长面对面》直播间,就近期房地产市场的热点进行权威解读,同时针对消费者购房疑问以及房地产行业从业人员的相关提问等进行了一一解答。

理性购房有三个条件需要考虑

今年以来,多地相继出台楼市支持政策满足购房者的合理住房需求,与此同时,部分房企因资金压力导致暴雷问题频现,这也引发了购房者的疑惑。面对“当前是不是一个好的买房时机”这一问题,冯俊表示,作为一个理性的消费者,在购买一个商品的时候,有三个条件需要考虑。一是,自己是不是需要;二是,是否在自己的支付能力范围内;三是,对于短期内的价格波动,能不能承受住心理压力。

冯俊指出,不动产价格的波动是一个正常现象。从国内外经验来看,除了极少数人口净流出量比较大的城市,即萎缩性城市外,长远来说,房地产的价格都是上涨的。但是长远的上涨并不排除短期的波动,而消费者也比较关注短期的价格波动,不过,短期的市场波动是很难“踩”在价格最低点上的。如果买房是要切实解决住房问题,那么就建议从以上三点进行考虑。

在冯俊看来,目前各个城市的房价大体上平均跌了将近20%的水平,继续下跌的空间不是太大。一方面,成本的刚性使得房价很难有一个再下跌的空间;另一方面,目前市场整体已经逐渐走出了低迷的情况,特别是最近一段时间政策的密集出台,使得部分房企的流动性风险在不长的时间里得到了很大的缓解。这些综合效应会使得房地产市场需求不足、需求低迷等情况有很大的改善。在这两个因素基础上,如果是自住的话,当前应该是一个买房的好时机。

开发商拿地要结合自身生产及土储情况

近期多数城市土拍市场仍延续低温态势,部分开发商在直播间中坦言,不知道当前该不该拿地。

对此,冯俊表示,近几个月土拍市场热度的恢复还是比较快的,企业要不要拿地,跟自身生产能力、土地储备有直接的关系。如果说现在土地储备几乎都没了,那么可持续发展的能力就没了,企业就一定要拿地。

同时,冯俊指出,近几个月各地土拍的整体溢价率在逐渐缩小,好多地块基本都是底价出让,现在从土地价值和价格来说,应该是处于比较稳定的情况。

未来从业者要以全新的知识和能力迎接挑战

近年来,房地产市场下行压力增加,不少企业也在逐渐缩减经营规模,许多房地产行业的从业人员更是感到迷茫,不知道未来市场发展如何。

针对目前行业从业人员的困惑,冯俊认为,未来在相当长的时间里,老百姓对住房的需求还会相当大。第一,未来在城镇化进程当中,农业人口向城里转移,城镇之间的人口迁徙,都会引起住房需求,在城镇化过程当中至少还会维持二三十年的时间。第二,中央定下了第二个“一百年”,可支配收入每年增长6%的目标,相信未来全国人民的收入也一定会继续增长,而随着收入的变化,生活水平的提高,老百姓对于住房品质的要求也在不断提升。

与此同时,冯俊还特别指出,近年来房地产行业的技术进步是各个领域最慢的。那么,房地产行业的从业者面临一个很重要的任务,就是要不断充电,在行业竞争中要以质量和服务来取胜,在新的发展阶段,以全新的知识、全新的能力去迎接新的挑战。

此外,在本次做客直播间的过程中,冯俊还就保障性住房申请、房屋适老化设计、房屋交易注意事项等民生问题进行了全面、详细的解答。

附:中国房地产业协会冯俊会长在线解答房地产热点问题实录

问:今年不少城市都发布了限购、限贷的松绑政策,您觉得会有更多城市再出松绑政策吗?比如大家都非常关注的北上广深。政策松绑了,房价是不是又得涨?

冯会长:其实房地产市场宏观政策的变动,谈不上是松绑,因为在每一个阶段的发展过程中,主要矛盾不一样,矛盾的主要方面不一样,所以采取的政策措施、调控对象也不一样,这是非常正常的情况。原来也没有说一定要给绑上,现在也不是说一定要给松了,这是两个不同的范畴。中央对房地产调控确定的思路是“因城施策”、“一城一策”的原则,支持地方根据当地的实际情况来调整政策。

北上广深的问题要根据实际情况来考虑,它有一个着力点,是把潜在的住房消费需求激发出来,同时又像政治局会上所说,要防止系统性风险。

总体上,北上广深在供应不足的情况下,房价反弹的压力还会存在,当然目前不一定马上出现反弹。在这种压力存在的情况下,政府政策的着力点是鼓励正当的住房消费需求,或者房子是用来住的,满足多样性的住房需求,而不是鼓励投资炒房的方向。

实际上,这几个月北上广深的房地产销售低迷跟整体经济下行的压力有关。在经济下行压力下,大家都觉得收入增长是不是没有可靠度了。收入增长可靠度如果得到怀疑,消费的欲望就会减弱。
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