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第一财经:利率飙升能否降温美国楼市?这个数据值得深究

来源:第一财经
日期:2022-06-21
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[ 目前全美25岁至34岁的人比2006年多了18%,这意味着潜在的首次购房者增加了660万,这种潜在房主的人口增长并没有足够的新房屋匹配。这意味着,在可预见的未来,首次购房者的强劲需求可以持续下去。 ]

  [ 房地美的研究估计,利率每上升1个百分点,价格增长将放缓4至6个百分点,房屋销售将放缓大约5%。 ]

  美联储出重拳抑制通胀,美股一度应声入熊,同样的逻辑是否也适用于美国楼市?

  随着美联储宣布将基准利率抬高75个基点,美国30年固定抵押贷款利率也水涨船高。房地产商房地美16日出炉的数据显示,该抵押贷款利率相比一周前上升了0.55个百分点至5.78%,是自1987年有记录以来最大单周涨幅。今年年初,这一数字仅为3.22%。

  美联储加息,能把美国房地产市场的热度降下来吗?美联储主席鲍威尔对此的回答,为什么会是低调的“这件事情有点复杂”?

  “美国并没有过度建房”

  疫情期间,美联储的“零利率”政策刺激美国楼市繁荣。房地美的数据显示,2021年初,美国30年固定抵押贷款利率在2.65%左右。然而,进入2022年后,随着美国基准利率抬升,该抵押贷款利率也从年初的3%出头一路涨至当前的5.78%。

  这意味着,如果购买一套50万美元的住房,首付按两成计算,在30年固定按揭利率从3.22%升至5.78%的情况下,月付将从1734美元增至2342美元,每月多支付35%。

  家住加利福尼亚州湾区的数据分析师祖然对第一财经记者表示,她所在的区域由于房价较高,买家对利率比较敏感,目前买家转为观望,在看房价是否还会跌。

  “我们同一个小区的房子,一个月前挂在市场一周就被加价卖掉了,现在同一个小区的房子,三周还没有卖掉。”她对第一财经记者介绍说,“回想起来,3月时,楼市还如火如荼的,现在就差很多。”

  房地产数据有一定的滞后性。5月底公布的标准普尔CoreLogic Case-Shiller房屋价格指数显示,在30年抵押贷款利率从1月初的3.29%上升到3月底的4.67%的情况下,全美3月房屋价格仍比2021年3月高出20.6%。其中,十城综合指数年涨幅为19.5%,高于2月的18.7%。二十城综合指数同比增长21.2%,高于前一个月的20.3%。

  正是在3月,美联储联邦公开市场委员会(FOMC)宣布加息25个基点,随后在5月初再次加息50个基点。6月,加息幅度为75个基点。

  在这三次加息后,美国楼市降温了吗?在线房地产网站Realtor.com的数据显示,年初至今,上市房屋价格中位数上升了14.1%,活跃房源下降了12%,房屋销售速度仍比前一年快了9天。上周上市价格的中位数同比增长16.9%,连续26周出现两位数增长。

  祖然对此表示:“美国楼市很区域化,房价没那么高的地方,大家会希望在利率再次升高之前入手。”

  从历史对比来看,一个需要注意的因素是,在过往利率急剧上升的时期,并没有出现如今这样严重的住房供应短缺。

  投资咨询公司BCA Research美国资产部主管唐克尔(Irene Tunkel)也对第一财经记者表示,供应侧的动力因素支撑着房地产市场。

  “尽管抵押贷款利率一直呈上升趋势,但相对于历史而言,仍然很低。个人收入的增加,也使抵押贷款的债务负担得到了相对控制。虽然抵押贷款支付额占收入中位数的比例有所上升,但并没有过于繁重的负担,它们与长期平均水平相一致。”唐克尔说,“目前美国并没有过度建房,相反,相对于总的住房存量,新房和现有住房的库存仍处低点,房屋的空置率处于历史低位,家庭组建的速度超过住房开工。房屋的稀缺性将为房价托底。”
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关键词: / 利率 / 美国 / 楼市 / 
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