[ 目前全美25岁至34岁的人比2006年多了18%，这意味着潜在的首次购房者增加了660万，这种潜在房主的人口增长并没有足够的新房屋匹配。这意味着，在可预见的未来，首次购房者的强劲需求可以持续下去。 ]

　　[ 房地美的研究估计，利率每上升1个百分点，价格增长将放缓4至6个百分点，房屋销售将放缓大约5%。 ]

　　美联储出重拳抑制通胀，美股一度应声入熊，同样的逻辑是否也适用于美国楼市？

　　随着美联储宣布将基准利率抬高75个基点，美国30年固定抵押贷款利率也水涨船高。房地产商房地美16日出炉的数据显示，该抵押贷款利率相比一周前上升了0.55个百分点至5.78%，是自1987年有记录以来最大单周涨幅。今年年初，这一数字仅为3.22%。

　　美联储加息，能把美国房地产市场的热度降下来吗？美联储主席鲍威尔对此的回答，为什么会是低调的“这件事情有点复杂”？

　　“美国并没有过度建房”

　　疫情期间，美联储的“零利率”政策刺激美国楼市繁荣。房地美的数据显示，2021年初，美国30年固定抵押贷款利率在2.65%左右。然而，进入2022年后，随着美国基准利率抬升，该抵押贷款利率也从年初的3%出头一路涨至当前的5.78%。

　　这意味着，如果购买一套50万美元的住房，首付按两成计算，在30年固定按揭利率从3.22%升至5.78%的情况下，月付将从1734美元增至2342美元，每月多支付35%。

　　家住加利福尼亚州湾区的数据分析师祖然对第一财经记者表示，她所在的区域由于房价较高，买家对利率比较敏感，目前买家转为观望，在看房价是否还会跌。

　　“我们同一个小区的房子，一个月前挂在市场一周就被加价卖掉了，现在同一个小区的房子，三周还没有卖掉。”她对第一财经记者介绍说，“回想起来，3月时，楼市还如火如荼的，现在就差很多。”

　　房地产数据有一定的滞后性。5月底公布的标准普尔CoreLogic Case-Shiller房屋价格指数显示，在30年抵押贷款利率从1月初的3.29%上升到3月底的4.67%的情况下，全美3月房屋价格仍比2021年3月高出20.6%。其中，十城综合指数年涨幅为19.5%，高于2月的18.7%。二十城综合指数同比增长21.2%，高于前一个月的20.3%。

　　正是在3月，美联储联邦公开市场委员会（FOMC）宣布加息25个基点，随后在5月初再次加息50个基点。6月，加息幅度为75个基点。

　　在这三次加息后，美国楼市降温了吗？在线房地产网站Realtor.com的数据显示，年初至今，上市房屋价格中位数上升了14.1%，活跃房源下降了12%，房屋销售速度仍比前一年快了9天。上周上市价格的中位数同比增长16.9%，连续26周出现两位数增长。

　　祖然对此表示：“美国楼市很区域化，房价没那么高的地方，大家会希望在利率再次升高之前入手。”

　　从历史对比来看，一个需要注意的因素是，在过往利率急剧上升的时期，并没有出现如今这样严重的住房供应短缺。

　　投资咨询公司BCA Research美国资产部主管唐克尔（Irene Tunkel）也对第一财经记者表示，供应侧的动力因素支撑着房地产市场。

　　“尽管抵押贷款利率一直呈上升趋势，但相对于历史而言，仍然很低。个人收入的增加，也使抵押贷款的债务负担得到了相对控制。虽然抵押贷款支付额占收入中位数的比例有所上升，但并没有过于繁重的负担，它们与长期平均水平相一致。”唐克尔说，“目前美国并没有过度建房，相反，相对于总的住房存量，新房和现有住房的库存仍处低点，房屋的空置率处于历史低位，家庭组建的速度超过住房开工。房屋的稀缺性将为房价托底。”