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21世纪经济报道:稳定楼市需以市场化方式进行,必须坚持“房住不炒”的原则

来源:21世纪经济报道
日期:2022-06-21
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国家统计局发布的数据显示,2022年5月份,70个大中城市商品住宅销售价格环比总体延续降势,但降势趋缓,已现边际改善迹象。

统计表明,5月份,70个大中城市中,新建商品住宅销售价格环比下降城市有43个,比上月减少4个。二手住宅价格,环比下降城市有53个,比上月增加3个。数据还显示,5月全国新建商品住宅销售面积和销售额年内首次环比增长,投资和新开工也均环比增长。这意味着过去几个月,各地采取积极措施以及疫情冲击转弱后,销售、投资以及价格都开始企稳转暖。

根据贝壳研究院对103个城市的检测,6月份有56%的城市首套、二套房贷利率已降至下限,其中,三四线城市利率下调幅度较大,首套主流利率较去年9月的高点下调超过200个基点。不过,金融政策在市场发挥作用需要时间,且疫情影响的逐步消除在6月才开始。

6月20日,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布,全国6月1年期LPR为3.7%,5年期以上LPR为4.45%,均与上月持平。在过去几个月,中国制定了一系列的稳增长政策,并且加大了在6月落地执行的力度。6月LPR按兵不动是等待政策效果的释放,避免用力过度。事实上,5月20日,央行将5年期LPR下降15个基点,从4.6%降至4.45%,而在此前,央行、银保监会明确首套房贷利率下限可在LPR基础上最高下浮20个基点,首套房贷利率已经最低降至4.25%。

但是,房地产市场风险的化解与市场的稳定,不应以可能增加长期风险的方式进行。目前,一些地方采取了更为激进的措施,比如湖南某些企业项目推出“首付5%起”“首年0月供”等活动,温州市推出“安居贷”,面向贷款期限在10年(含)以上的首套住房按揭客户,前3年仅按月支付贷款利息、不还本金,第4年再开始分期还本付息,等等。

这些政策意在鼓励财力不足的刚需客户入市,但其风险在于,突破了首付比例20%下限的政策规定,同时,以减轻前期月供压力的方式吸引客户。这类似于“次级贷款”,并没有减轻客户的总体支出负担。接受这类贷款的客户往往财务能力更弱,而且当前的压力小,意味着承担更高的杠杆率并将压力后移,也就是将风险推迟而已。过去几年法拍房的增多,原因之一就是部分没有能力的投资客借助经营贷等方式加杠杆造成。

此外,一些地方开始通过行政化手段要求居民“买房”。比如某地街道办事处发布通知,要求组织开展新建商品房团购工作,“6月底,每个合作社完成网签不少于2个”,“该项工作纳入2022年度工作考核”。据悉,有一些城市将买房纳入年终考核。此外,四川资阳规定购买住房可提取父母、子女公积金用于支付购房款。部分城市还推出了“房票”制度,用于棚改和地产去库存,但其后果和实施过程能否顺利,社会舆论多有质疑。

各地区各显其能稳定楼市,促进销售是值得鼓励的,但是,必须遵守一定的底线,即不能以增加长远风险的方式解决当前的问题。多年以来,中国坚持“房住不炒”的原则,希望楼市实现软着陆,避免产生系统性风险。

当前,我们必须实现稳定楼市的目标,但是,不能以增加系统性风险的方式进行,必须坚守首付20%比例的原则,避免形成次级贷款效应。同时,必须以市场化的方式进行,而不是以行政手段促销,甚至将任务部署给个人。鼓励更多人买房,实际上是用居民加杠杆的方式置换地产企业的债务,当前尚未买房的群体大部分财务具有脆弱性,不宜过度刺激。
关键词: / 21世纪经济报道 / 楼市 / 
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